Yossi Golan # Puesto 2
** Adquisición de terrenos en EE. UU. **
¡Decidiste que estabas cansado de voltear!
Y cual es la razon Murphy.
Murphy te visitó un poco más de lo que pensabas.
El muro que decidió quitar durante la renovación, para abrir el espacio en el centro de la casa, en realidad concentra toda la infraestructura de electricidad y aire acondicionado en el interior.
Así que evaporaron algunos miles de dólares más y una buena razón para que los subcontratistas expliquen por qué no llegan a tiempo.
Y Excel ya está empezando a ondear una bandera roja.
Entonces, en cada proyecto, surgen nuevas "sorpresas" como hongos después de la lluvia y la mayoría de ellas, ¿cómo decirlo con suavidad? Realmente no para mejor.
¡Has decidido "hasta ahora"! Vas a realizar nuevos proyectos de construcción.
Y empezaste a buscar tierra. Maravilloso.
E incluso encontraste tierra. abrumador.
¿Ha revisado COMPS como está escrito en los libros? Excelente.
¿Ha analizado los precios de las casas del barrio? Impresionante.
Pero ahora comencemos a ver lo que realmente se va a comprar: la tierra.
Pero, ¿qué miras?
En los flips, enviamos a los contratistas para obtener una estimación del costo de la renovación, enviamos a un inspector para verificar los cimientos, el techo, las ventanas, el aire acondicionado, la electricidad, el agua, el cumplimiento de los códigos requeridos, el moho, etc.
Pero en el caso de la tierra, no hay nada de todo lo que estamos acostumbrados a verificar ... es tierra, es tierra.
¿Qué se está comprobando aquí de todos modos?
Empiezas a darte cuenta de que la prueba es un poco diferente, en realidad…. Muy diferente.
Necesito firmar un contrato de compra. Pero esta es la tierra. ¿Es incluso necesario incluir un período de revisión en el contrato? ¿Debida diligencia?
La respuesta, ¡por supuesto que sí!
¿Qué se está examinando exactamente en este período?
Muy buena pregunta.
** Para facilitar el proceso, he preparado una LISTA DE VERIFICACIÓN de 24 temas que necesitan ser examinados e incluso he agregado los términos en inglés en lugares importantes para que la otra parte entienda el tema con precisión. **
Las respuestas lo ayudarán a responder la pregunta: ¿es posible construir en esta tierra? Y en la medida en que sea posible la construcción, ¿es económico y rentable construir en este terreno?
Así que comencemos ...
** 1. ¿Es edificable el terreno? **
Esta es la primera pregunta, y aunque suene tonta, esta es la pregunta más importante.
Es posible que el terreno no sea edificable.
En tal caso, es necesario comprender cuáles son los costos de convertirla en una barra de construcción y cuánto tiempo se requiere para esto.
** 2. ¿Está desarrollada el área? **
El espacio no desarrollado implicará muchos gastos y un largo período de tiempo tanto en la emisión de permisos como en la preparación del terreno.
Es importante examinar todos los costos de preparar el terreno hasta que esté listo para la construcción.
Es aconsejable probar utilizando una propuesta de varios contratistas para preparar el terreno para la construcción hasta Pad Ready (y calcular por su cuenta, una vez que haya desarrollado las capacidades para esto). ** Los costos de desarrollo del terreno pueden convertir un buen negocio en un agujero en su bolsillo. **
** 3. Existencia de infraestructura **
¿Existen las infraestructuras necesarias en la zona, incluyendo gas, alcantarillado, agua y electricidad?
Si la infraestructura no está disponible, se deben tener en cuenta los costos involucrados y los procesos con las distintas empresas proveedoras, es decir, tiempo y presupuesto.
** 4. Limitaciones de infraestructura **
Verifique por encima y por debajo de la superficie. ¿Se está mudando o está planeando mudar una infraestructura que afectará su capacidad para construir una casa como desee, si es que se le permite llevar a cabo la construcción?
** 5. ¿Existe un relleno de infraestructura en el área? ** (Puede costar hasta $ 15,000)
** 6. Tipo de infraestructura de alcantarillado: línea de alcantarillado o séptico **
Una pregunta de fondo. Volveremos a ello al final del post.
Si la infraestructura es alcantarillado, hay una serie de cuestiones a examinar, por ejemplo: ¿Es necesario instalar una bomba para elevar el alcantarillado al nivel de la carretera si el suelo está inclinado?
Si la infraestructura Séptica, la pregunta más importante, ¿el suelo permite la absorción de líquidos?
A veces, el suelo no permite la absorción de líquidos y luego simplemente no se permitirá la construcción en este suelo.
La prueba requerida se llama Prueba Perc y cuesta alrededor de $ 500.
** 7. topografía **
Incluso si el terreno está urbanizado y toda la infraestructura está en su lugar, ¿deberían realizarse los trabajos preparatorios antes de las fundaciones? ¿Se requiere un trabajo de preparación y desarrollo especial?
Este es un caso que experimentamos: hace aproximadamente dos años, consideramos comprar un terreno en Chattanooga, Tennessee para construir una nueva casa en un vecindario de lujo con una vista increíble y escuelas con una puntuación de 10. El precio del terreno de aproximadamente $ 50,000 era definitivamente razonable para la zona e incluso un 20% más barato que el valor de mercado.
Voy a añadir solo al otro
Alquiler de Estándar
Arrendar para poseer
Alquiler con fines de compra. Por lo general, la cantidad es mayor cuando una parte acordada por acuerdo se deducirá del precio de compra acordado. Mientras el policía se arrepienta y no realice una compra, esta cantidad será confiscada y se considerará alquiler.
El primero y el tercero eran idénticos. El segundo es un propietario (no un comprador) que cierra un acuerdo con el propietario sobre la compra de la propiedad al final de los pagos mensuales, cuando los pagos vienen como parte del alquiler.