Hola amigos. Entonces, como todos saben, no todo es color de rosa en las inversiones inmobiliarias (la mayoría…). Levanto…

Hola amigos. Entonces, como todo el mundo sabe, no todo es color de rosa en las inversiones inmobiliarias (la mayoría…). Planteo un tema de "ennegrecimiento" que siempre hay que tener en cuenta y es el Vacante. Compramos una propiedad en la que funcionan todos los números y de repente la propiedad se queda vacía / o un inquilino como un reloj que se apagó, etc. y nos encontramos por un tiempo sin alquiler.
Aquí está mi dilema: Así que en la imagen hay una propiedad increíble que compré recientemente. Más adelante ampliaré que será mi turno para la esquina semanal sobre todo mi proceso en el sector inmobiliario de EE. UU. Como se indica la próxima vez ...
En cuanto a la propiedad y el dilema de todos los números por libro, compraremos a buen precio por debajo del mercado, su rendimiento es bueno y acorde al plan.
Mamá hasta que compré la casa, renovamos un poco lo que hacía falta, llegamos en noviembre y el frío invierno estaba a la vuelta de la esquina y esta es la época más mortífera del año.
De repente, no todo es rosa y creemos que la rosa volverá, por supuesto, que todo será arrendado, pero ahora tenemos que lidiar con la crisis.
Algunos datos de propiedad Precio de compra 210 Valor de mercado 235 A, el vecindario más solicitado en el área de afiliación con escuelas de renombre y una variedad de Amanties (otro término para interpretación: atracciones y servicios en el área)
Los alquileres de acuerdo con todos los informes de CMA no son inferiores a $ 1795.
La propiedad lleva más de un mes y poco en el mercado no tiene giro. Baja el precio en dólares 50 y aún nada. La compañía de administración ahora ofrece 1700 si estoy desesperado por encontrar un inquilino (100 menos que el plan original).
Entonces el dilema es bajar al 1700 y ofrecer un contrato de 15-18 h para que en la renovación esté después del invierno y pueda subir el precio al precio de mercado o esperar un poco más para encontrar un inquilino al precio de mercado que se asegure de que la propiedad se alquila al precio correcto. Alternativamente, busque un inquilino en 1700 o más solo por un año y luego el próximo año regrese por el amor de Dios ...
Tiendo a bajar el precio y encontrar un inquilino por un año más unos meses, digamos 15 o 18 para que la renovación sea después del invierno.
Conclusiones que es importante recordar: los estadounidenses son una cultura diferente, no es como nosotros, los israelíes, que cuando vemos un apartamento que vale la pena alquilar en un vecindario que quiere vivir, también buscaremos apartamentos a 200-500 NIS por encima del presupuesto y aún así estaremos interesados y negociando. El estadounidense promedio a $ 25 se irá de casa o no estará interesado en la propiedad en absoluto. Esto es algo que es importante destacar también en la renovación del contrato el próximo año. En EE. UU., Generalmente en un buen mercado, los precios de alquiler se actualizan al alza y cada año hay un aumento en el alquiler que debe pagar el inquilino. No existe una opción como en el país.
Siempre que un inquilino se va, primero averiguo si es un problema de precio y luego soy flexible. Por ejemplo, tuve un caso en el que un inquilino de varios años quería irse porque el precio de mercado subió y yo me volví flexible y me mantuve y por otro lado en otra propiedad el precio de mercado subió y el inquilino no renovó. Pregunté con este precio y resultó que el inquilino se iba por una razón real de que había comprado una propiedad para él. Así que otro consejo para dar que un contrato ha caducado y hay un buen inquilino intenta hacer todo lo posible para conservarlo incluso a un precio inferior a una cuarta parte de lo que ofrece el mercado.
Enlace a la publicación original en el Foro de Bienes Raíces de los Estados Unidos en Facebook: funciona en una computadora de escritorio (para ver la publicación deben ser miembros aprobados para el foro):
http://bit.ly/2NfoUdi
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De acuerdo con todo lo que ha escrito anteriormente, excepto la cláusula 4 problemática.
Si
Usted hace un contrato de dos años sin una opción de salida en un aviso de día de 60 y, en general, pero se vuelve más flexible si decide irse antes, ¿es realmente una opción unilateral que le dio al inquilino y qué hay de la reciprocidad?
¿Qué sucederá si desea vender y vender antes del final del período y el inquilino se negará a desalojar a favor del comprador de que el derecho de desalojo es solo suyo?
¿Dónde está la casa si puedes preguntar?
Gracias .. gran post
Dos cosas 🙂
1. Bien hecho por comprar la propiedad
2. A mis ojos un error de "principiantes" (no sé si empiezas o no pero es para todos). ¿Por qué comprar una propiedad por $ 210000 por un alquiler de $ 1800 ??? Y digamos que vale $ 235000 (su valor de mercado - significa que tiene alrededor de $ 6000 de ganancia de capital sobre la propiedad) por qué está haciendo esto …… (realmente me encantaría saberlo). Este es un retorno del 6% !!!! (Muy bajo en mis ojos). Conozco a varias personas que hacen esto y hoy vienen a mí para sacarlas de tales inversiones (principalmente por inquilinos que no pagan, sí, sí, también pasa en los mejores barrios !!!)
Y ahora que tengo el vapor fuera, eso es lo que tienes que hacer. Descargue a $ 1700 o menos para alquilar la propiedad (y espero que los inquilinos paguen). También alquile a $ 1650 para sacar la propiedad del mercado.
Lo siento si estoy un poco "molesto" pero esa es mi opinión
Omri Ben Ya Justo lo que vine a decir. Es mejor bajar el precio y hacer contrataciones lo antes posible. Contrataciones de calidad, por supuesto.
Un mes en blanco le cuesta más de $ 1700.
Tome hasta $ 100 y pierda "solo" 1200 (más de un año).
A veces paga más para bajar el precio y alquilar la propiedad más rápido que insistir en un precio alto y perder un mes.
Hola Daniel. Gracias por la excelente publicación que definitivamente habla de un problema que nos molesta a todos: un tiempo muerto cuando la propiedad está vacía. Puedo decir cómo trato de lidiar con el problema:
1. Primero los contratos que hago son de dos años. Permito un contrato largo sin un aumento de precio después de un año para que los inquilinos se prometan un precio más bajo si firman por dos años.
2. Pongo el precio del contrato un 10 por ciento por debajo del precio de mercado, como el costo de la compañía de administración, y administro la propiedad directamente con el inquilino, por supuesto, depende de la naturaleza de la propiedad y la calidad del área, en el área y la conferencia que usted describe, me parece posible. Más pasivo pero pague por ello o sea más activo y resuelva los problemas usted mismo. En mi experiencia, la calidad de las empresas de gestión en los EE. UU. Es tal que en la mayoría de los casos yo mismo me ocupo de los problemas para encontrar los mejores precios de contratista y, por lo tanto, no tengo una contribución significativa al uso de las empresas de gestión de propiedades en las áreas de Nivel A.
3. El contrato establece que si el inquilino no paga, entro en una compañía de administración
4. No salir del contrato - No doy una opción de notificación con 60 días de anticipación. En beneficio del inquilino se cobra precio por dos años. Por supuesto, soy flexible al respecto si es necesario, pero en el contrato en sí no hay posibilidad.
Lo que le otorga el contrato anterior es que es más probable que un arrendatario tenga un precio inferior al precio de mercado, pero no tiene un impacto directo en el flujo de caja porque no está utilizando una empresa de gestión.
Pero, por supuesto, solo es adecuado para propiedades de alto nivel con alquileres de muy alta calidad.
Puede anunciar la propiedad en una agencia inmobiliaria que ya tenga un grupo de inquilinos pendiente; la mayoría de las empresas de administración no tienen ese grupo porque no es su negocio principal, pero vale la pena revisarlo.
No celebraría un contrato con la compañía de alquiler que requiera que trabajes solo con ellos y usaría activamente los diversos medios para encontrar un inquilino.
Espero haber ayudado!