Cuarto puesto y hoy: ¿cómo examinar un acuerdo y cuantificar el riesgo? En los capítulos de los que hablamos ...

Cuarto puesto

Y hoy, ¿cómo examinar una transacción y cuantificar el riesgo?

En los capítulos del código hablamos sobre el rendimiento objetivo por el que nos esforzamos y, como usted sabe, el rendimiento siempre es una derivada del riesgo.
El rendimiento al que aspiro es del 18% anual, un rendimiento no bajo, y esto es de gran importancia al examinar el riesgo en todas las inversiones que examino.

Cuando reviso una transacción, hay varios parámetros que reviso primero: (no necesariamente en el orden que escribí, por supuesto)

1. ¿Qué es el "trato"?
¿Es este un acuerdo empresarial? ¿mejora? ¿Opción y venta?
Cada transacción conlleva diferentes riesgos. Riesgos de mercado, oferta y demanda, riesgos inherentes (como una renovación que no tengo idea de cuánto costará), riesgos regulatorios (permisos) y similares.

2. ¿Cuál es el monto de la inversión y las capacidades de financiamiento?
¿Qué cantidad debo invertir? ¿Y cuál es el retorno esperado de la inversión?
¿Cuál es la cantidad y el costo de la financiación que necesito? ¿Prometo más activos o financiamiento sin recurso?
¿Qué es el "marcado de financiación"? ¿Puedo cumplir con el reembolso si algo sale mal? ¿Puedo hacer una refinanciación si no tengo otra opción?

3. Análisis de sensibilidad a los precios de mercado.
¿Cuál es el precio de mercado hoy para precios históricos? ¿Cuántos precios bajaron en las principales crisis? (En 2008, por ejemplo) en esta área. ¿Cuánto ha sido el aumento de precios en la región en los últimos años? ¿Hay una tendencia o una moderación? ¿Cuánto tiene que bajar el precio para que el beneficio se "restablezca" en una transacción?

4. ¿Quiénes son mis socios en la transacción?
¿Soy un empresario exclusivo o tengo un afiliado?
Si soy el emprendedor, ¿tengo el conocimiento, la experiencia, las conexiones y los fondos necesarios para ejecutar la transacción con éxito?
Si hay socios, ¿quiénes son? ¿Conozco a todos personalmente? ¿Cuál es su experiencia? ¿Cuál es su reputación? ¿Cuál es su "riesgo de nombre"? La intención es: en qué medida su nombre se basa en el mercado y en general. Quiero decir, ¿pondrían en peligro su nombre y reputación en un acuerdo fallido?

5. ¿Cuál es el plazo necesario y cuáles son los "riesgos de tiempo"?
¿Cuál es el rango de tiempo para una transacción y cuál es el período de tiempo para transacciones similares en el mismo lugar y lugares?
¿Qué es el "riesgo de tiempo"? El significado es: ¿cuál es mi riesgo al prolongar el proyecto? ¿Si tengo financiación me ampliarán el plazo de amortización? ¿Puedo hacer frente a las cuotas si se amplía el plazo?

6. ¿Cuál es la zona y los riesgos en ella?
¿En qué área trabajo? ¿Es conveniente para mí acceder a él si tengo que ir mucho a la propiedad?
¿Cuál es el historial de riesgos de la región? ¿Hay muchas ofertas inmobiliarias o pocas? ¿Hay muchos más empresarios por ahí? ¿Cuántos de ellos han completado proyectos similares?

7. Que sigue
Lo último que miro es ajustar la inversión al plan de un inversionista y planificar usarla para canjear el acuerdo. Quiero decir, generalmente ya planeo qué hacer con la redención del acuerdo, para que todo coincida con nuestro "plan maestro" en el camino hacia la causa.

Estas son las principales consideraciones que tengo en cuenta cuando analizo un trato.

En la próxima publicación, ¿qué hacemos con las ganancias?

Enlace a la publicación original en el Foro de Bienes Raíces de los Estados Unidos en Facebook: funciona en una computadora de escritorio (para ver la publicación deben ser miembros aprobados para el foro):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2239469162993940

Las respuestas originales a la publicación se pueden leer en la parte inferior de la página de la publicación actual en el sitio o en el enlace a una publicación en Facebook y, por supuesto, están invitados a unirse a la discusión.