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Los préstamos de la FHA impulsan un aumento en las moras hipotecarias: qué significa para los propietarios de viviendas y el mercado inmobiliario A medida que avanzamos hacia 2025, los nuevos datos de ICE Mortgage Technology pintan un panorama mixto de los EE. UU. El mercado inmobiliario muestra una relativa estabilidad general, pero hay señales de advertencia en sectores crediticios específicos, en particular las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos FHA. La morosidad hipotecaria aumenta en febrero de 2025 La tasa nacional de morosidad hipotecaria subió ligeramente hasta el 3.53% en febrero, un modesto aumento de 5 puntos básicos respecto de enero. A primera vista, esto podría no parecer un cambio dramático, pero un análisis más detallado de los datos revela algo más preocupante. Casi el 90% del aumento interanual de los préstamos morosos (unas 131,000 hipotecas vencidas adicionales) se puede atribuir a los préstamos respaldados por la FHA, a pesar de que los préstamos de la FHA representan menos del 15% de todas las hipotecas activas. Este impacto desproporcionado pone de relieve la tensión financiera que enfrentan muchos propietarios de viviendas con ingresos bajos y moderados en la economía actual. ¿Por qué los prestatarios de la FHA se están quedando atrás? Los préstamos FHA son comúnmente utilizados por compradores primerizos, prestatarios con ahorros limitados y aquellos con puntajes de crédito más bajos. Si bien ayudan a abrir la puerta a la propiedad de una vivienda, también tienden a tener márgenes más estrechos y eso se está convirtiendo en un problema en el entorno económico actual. Varios factores agravan esta presión: la inflación ha elevado el costo de los alimentos, la gasolina y los productos básicos de uso diario. Las primas de seguros y las facturas de servicios públicos han aumentado en muchas regiones. Las tasas de interés siguen siendo altas, lo que significa pagos mensuales más costosos, especialmente para aquellos con hipotecas de tasa ajustable o propietarios que enfrentan un aumento de impuestos a la propiedad. Los ahorros de la pandemia prácticamente han desaparecido, lo que deja a muchos sin una red de seguridad financiera a la que recurrir. Cuando estas presiones se acumulan, los pagos de la hipoteca pueden convertirse en una víctima de un presupuesto ajustado. Los desastres naturales empeoran las cosas en algunas regiones Algunas regiones están experimentando picos más agudos en la morosidad. Un ejemplo destacado es Los Ángeles, donde los recientes incendios forestales han devastado comunidades y trastocado vidas. En sólo un mes, el número de propietarios morosos en la zona aumentó de 700 en enero a más de 4,100 en febrero. Este marcado aumento resalta la fragilidad de la propiedad de vivienda en áreas frecuentemente impactadas por desastres relacionados con el clima y la urgente necesidad de ayuda específica y reformas en los seguros. Las ejecuciones hipotecarias siguen siendo bajas pero aumentan silenciosamente Si bien la atención actual está centrada en las moras, la actividad de ejecuciones hipotecarias también merece atención. Según ICE, los inicios de ejecuciones hipotecarias disminuyeron un 17% en febrero en comparación con enero, y las ventas de ejecuciones hipotecarias finalizadas cayeron un 11%. Sin embargo, estas cifras siguen siendo superiores a las de hace un año: un 34% y un 7% respectivamente. Esto sugiere un retorno lento pero constante a las normas previas a la pandemia, especialmente porque los programas de indulgencia y las moratorias de ejecuciones hipotecarias de la era de la pandemia ya han expirado por completo. Los propietarios de viviendas no están refinanciando Otra métrica que muestra una desaceleración es la actividad de prepago, que se refiere a los propietarios de viviendas que cancelan sus hipotecas anticipadamente, a menudo debido a la refinanciación o la venta. Esa tasa cayó al 0.46% en febrero, el nivel más bajo de los últimos 12 meses. ¿Por qué está pasando esto? En parte se debe a la temporada: febrero es tradicionalmente un mes más lento en cuanto a ventas de viviendas. Pero lo que es más importante, las altas tasas hipotecarias han hecho que la refinanciación sea poco atractiva y menos propietarios se mudan o venden. Lo que esto significa para el mercado inmobiliario En conjunto, los datos revelan un mercado bifurcado. Por un lado, los préstamos convencionales se mantienen estables, con morosidades cerca de mínimos históricos. Por otro lado, los prestatarios que utilizan préstamos FHA, a menudo aquellos con menos recursos, están en dificultades. Esta tendencia podría tener consecuencias más amplias: los prestamistas podrían endurecer los estándares crediticios, haciendo más difícil para los prestatarios marginales calificar para préstamos. Los responsables de las políticas pueden sentirse presionados a intervenir, tal vez ampliando los programas de alivio de la FHA o reintroduciendo opciones de indulgencia. Los constructores de viviendas y los defensores de la vivienda pueden cambiar su enfoque hacia iniciativas de vivienda más asequibles. Reflexiones finales Si bien el mercado inmobiliario no está en crisis, el creciente número de morosidad en los préstamos de la FHA indica un estrés financiero más profundo para un segmento significativo de los estadounidenses. los propietarios de viviendas. En vista del aumento del costo de vida, los desastres regionales y las altas tasas de interés que crean una tormenta perfecta para muchos hogares, es crucial que los líderes de la industria y los funcionarios gubernamentales vigilen de cerca estas tendencias. ¿La clave para llevar? Los préstamos de la FHA impulsan el aumento de la morosidad hipotecaria: qué significa para los propietarios y el mercado inmobiliario
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liorlustig
Foro de inversores inmobiliarios de EE. UU. Abril 17
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