Optimización del edificio: compañías de seguros Una de las principales cosas que hago con los inversores es ...
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Optimización de edificios - compañías de seguros

Una de las cosas principales que hago con los inversores que compran edificios conmigo, más allá de, por supuesto, encontrar el acuerdo, negociar y obtener financiamiento en las condiciones de los Estados Unidos, es la gestión continua de las transacciones y la optimización de los edificios durante toda la vida de la propiedad hasta su refinanciación o venta.

La semana pasada, uno de los principales desafíos fue el seguro: el seguro costoso puede reducir significativamente el flujo de caja.

En el edificio en cuestión, cuando recibimos el informe de Pérdidas y Ganancias que usamos para recibir los fondos y realizar los cálculos de NOI, el pago mensual del seguro mostró alrededor de $ 700 por mes. Excelente precio para el tamaño del edificio en el que estamos trabajando.

¡Cuando estaba buscando un seguro, recibí ofertas de $ 1900 por mes! ($ 22800 al año !!!)

Cual es la diferencia La antigüedad del propietario existente con la misma compañía de seguros, la cantidad de edificios que tiene con la misma compañía de seguros, la cantidad de reclamos que tenía en el pasado, etc. (Es por eso que es importante recordar que definitivamente hay una ventaja en el tamaño de los activos multifamiliares, lo que significa que los costos de administración y mantenimiento disminuyen, incluidos todos los costos. Proveedores y seguros, por lo que a medida que compramos más edificios en la misma área, la ola de inversionistas a Misha se beneficiará al obtener mejores seguros, administración, reparaciones, materiales, etc.).

Por lo tanto, es importante recordar que los números en el informe no son números de corte de roca: los números del comprador pueden ser muy diferentes de los números que tendrá como compradores, y esto también se aplica a los impuestos pagados por el propietario existente y la compañía administradora, lo que dará un descuento en el tamaño y la antigüedad. (Esto es especialmente cierto al ingresar a una nueva área y aún no hemos acumulado muchas adquisiciones y mantenimiento a lo largo del tiempo).

La compañía de seguros también analizará cuántos años ha existido su compañía y los parámetros del edificio. Si ha abierto una nueva empresa para el mismo edificio que puede marcar la diferencia, su antigüedad en el campo debe mostrarse de otras maneras. También un edificio muy antiguo, que tiene cables de aluminio (hay formas de arreglar esto sin reemplazar todo el cableado en todo el edificio), detectores de humo que funcionan con baterías y no con cableado eléctrico, y no tiene: alarma de ladrones, sistema de cámara, sistema de iluminación fuera del edificio para contrabando de ladrones Y los ladrones, los sistemas de extinción de incendios: los rociadores y otros parámetros similares (la lista larga) pueden afectar en gran medida el seguro que recibe, por lo que una de las recomendaciones es que después del cierre, las actualizaciones que se destruyen no cuestan demasiado y solicitan nuevas ofertas, lo que aumenta el flujo general del edificio. (Por supuesto, el costo de dicha inversión debe verificarse con el rendimiento que recibirá de él sobre el descuento del seguro)

La compañía también analizará la antigüedad de los principales sistemas de la propiedad: la antigüedad del techo, el sistema de calefacción, las tuberías (fusi o metal) y la electricidad (interruptores o fusiones)

Otro parámetro importante que afecta el costo del seguro es el deducible, que puede comenzar desde $ 1000 y llegar hasta $ 25000, a medida que aumentan los deducibles, el costo mensual disminuye.
Los propietarios de propiedades inteligentes no usarán un seguro incluso en caso de daños de $ 5000 o $ 10000, ya que su prima aumentará en todos los edificios y solo usan el seguro en casos excepcionales de incendio, tormentas o pérdida total, por lo que vale la pena considerar un deducible alto para mejorar el flujo de efectivo.

Además, es importante decidir si desea cubrir solo la cantidad invertida en el edificio y el valor del edificio hoy de acuerdo con su precio de compra, o también el valor de reemplazo del edificio, es decir, el costo de la reconstrucción en caso de daños irreversibles a la propiedad, en este caso la prima será significativamente mayor porque 40-50 unidades Estamos hablando de cantidades que pueden alcanzar los diez millones de dólares, incluso si el edificio le costó dos millones de dólares.

Entonces, me puse a trabajar y comencé a hacer conexiones locales y contactar a otros agentes y envié ayer más de 20 millas y teléfonos a todas las agencias de seguros en el área. Hoy, unos 5 agentes que trabajan en ofertas volvieron a mí y con uno llegó la noticia de que pude llegar a la compañía de seguros privada más grande en el área con la que trabajan la mayoría de los inversores, pero cuyo nombre no se conoce en absoluto, por lo que fue difícil comunicarse desde Internet; se trata principalmente de boca en boca y, por lo tanto, la importancia de crear una red Amplias conexiones en su área: ¡conocer a las personas adecuadas puede ahorrarle mucho dinero!

Comencé a investigar esta empresa para obtener retroalimentación y le pregunté en varios lugares, lo más importante es qué nivel tiene esta empresa en términos de moralidad de pago, y no solo los ahorros mensuales. ¡Cuando hay un caso de seguro, es importante trabajar con una compañía que también pagará!
Todo el mundo lo recomendó como una buena y conocida compañía, por lo que recibimos una oferta de $ 800 con un deducible de $ 5000, y el propietario actual tiene un deducible de $ 10000 por casi la misma cantidad que posee en más de cien edificios.

Es decir, avanzamos un poco hacia el cierre. Ahora tiene que hacer lo mismo con la compañía administradora: pronto compartiré su correspondencia y negociaciones con usted, y después de comprar para luchar contra los recortes de impuestos y realizar mejoras básicas como describí en la propiedad para reducir aún más el costo del seguro.

Debido al secreto de trabajar con inversores, no puedo compartir detalles más específicos sobre la inversión específica, pero esta información ciertamente puede mejorar el flujo actual de su edificio; es importante recordar que más allá del trabajo de aumentar los ingresos mediante la renovación y aumento de alquileres, lavadoras, cumpleaños, Las máquinas de beber, el estacionamiento, la publicidad en el edificio, etc., es muy importante para reducir gastos innecesarios y optimizar de todas las formas posibles, especialmente si el objetivo es refinanciar después de unos años o 1031, porque el valor de la propiedad en los activos multimillonarios está determinado principalmente por Cap Wright y el flujo de la propiedad.

Scoop inicial: estamos organizando una conferencia para el Big Forum de este año a fines de mayo y allí elaboraremos más sobre este y muchos otros temas con los mejores expertos: pronto se realizará una venta anticipada, recuerde que todas las conferencias hasta la fecha se han agotado por completo y la gente ha comprado lugares de pie, así que manténgase al tanto El desencadenante es que las entradas son estrictamente limitadas. Cualquiera que sea el primer comprador disfrutará de un descuento de nivel inferior: los precios subirán en cada nivel hasta la conferencia misma.

בהצלחה






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