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Las cinco cosas más importantes a considerar antes de invertir en bienes raíces
1. Compre activos que están fuera del mercado con EQUITY -
No olvide que el objetivo de la inversión inmobiliaria es resolver problemas, revertir La otra responsabilidad de alguien hacia un activo por el valor que puede aportar a la mesa.
Comprar activos en el mercado (MLS) en la mayoría de los casos no le da una ventaja sobre los otros postores, ya que lo que es bueno en el mercado está desapareciendo rápidamente, y lo que queda durante mucho tiempo está dando lugar a signos de interrogación, especialmente con respecto al precio, que generalmente es exorbitante.
En una publicación anterior, le conté cómo compré mi primera propiedad de subasta pública por $ 39,400.00. Muchas emociones me inundaron, por un lado, el deseo de ganar y ganar y, por otro, el miedo a equivocarme y volver a casa sin vergüenza. Después de todo, el éxito en el primer acuerdo me hará querer seguir comprando casas en los tribunales, y la pérdida me hará querer volver. Es difícil describir cuánto está destinado el primer negocio en un negocio inmobiliario para una carrera, no solo para mí, para cualquiera.
2. Búscate un nicho -
Comprar bienes raíces de esa manera para obtener un rendimiento significativo no está lo suficientemente enfocado. Un inversionista inteligente sabe cómo establecer un modelo de negocio que no dependa de una sola transacción, emoción o factor incidental. 2009 fue muy claro, sabía en qué área me estaba enfocando, sabía qué tipo de propiedades quería comprar (condominios en ese momento), y no menos importante, sabía Identificar valor Y así saber cuánto debo pagar por cada propiedad para comprarla a un precio mucho más barato que los precios del mercado.
El primer condominio que compré fue cerca de NOVA SOUTHERN UNIVERSITY, que es una universidad privada y cara en la ciudad llamada DAVIE, Florida. Mi idea era muy simple: compraría apartamentos y los alquilaría a estudiantes. Estar cerca de la universidad durante la crisis de 2009 me pareció muy seguro. Incluso en el corazón de la crisis, los padres ricos querían que sus hijos tuvieran un futuro mejor, por lo que los enviaron a estudiar odontología, administración de empresas y derecho. Alguien tenía que cuidarlos por un techo, ¿no? Entonces, ¿por qué no yo?
(Enlace al sitio de listados de propiedades: la primera propiedad que compré):
3. No tenga miedo de las matemáticas y mueva su dinero a inversiones consistentemente mejores
Como puede ver en la tabla anterior, compré la propiedad en 2009 por $ 39,400 y la vendí en 2017 por $ 170. Tenía más de 20 unidades que cobré en el mismo edificio en 2017, con cada unidad ganando al menos $ 120, entonces, ¿por qué hice ese movimiento?
Compré la propiedad por alrededor de $ 40, y la alquilé por $ 1200, me sentí muy bien con mi inversión porque los porcentajes que hago sobre mi dinero son una locura, ¿no? A primera vista, hasta que las cosas comenzaron a cambiar lentamente para ellos. Como exactamente Bueno, los alquileres no cambiaron significativamente de 2009 a 2017, en realidad solo costaron $ 100. Por lo tanto, resultó que en lugar de $ 1200 recibí $ 1300, pero en contraste el valor de la propiedad aumentó significativamente debido a su ubicación y en 2017 ya valía $ 170 (que es el precio al que también lo vendí). Entonces, ¿por qué vendí una propiedad que me costó un total de $ 40 y me dio un excelente alquiler? ¿Te preguntas a ti mismo? ¿Por qué vender? T captura 22 Que debe entenderse bien que los inversores inmobiliarios.
Así, si el valor de la propiedad aumenta, los impuestos también aumentan, ¿verdad? Además, el HOA también está aumentando gradualmente sus HONORARIOS, y de repente surge una situación en la que mi rendimiento está disminuyendo en lugar de aumentar, porque mis gastos aumentan gradualmente y mis ingresos siguen siendo casi los mismos. Entonces, si bien el valor de la propiedad ha aumentado significativamente, ¿cómo calcula el ingreso real de la situación anterior?
4. Calcule el rendimiento del valor de la propiedad hoy, ¡y no al momento de la compra! En mi caso de 2009
Me preguntaba si mi propiedad vale $ 170 hoy y mi renta es de $ 1300 (aunque compré la propiedad a $ 40 en 2009), ¿cómo calculan el valor? Calcule a la par Valor estimado hoy Frente a los ingresos existentes. Entonces, en lugar de calcular a $ 40 (previamente valuado) al valor actual, tomando el siguiente escenario: Si obtengo $ 1300 en una propiedad que puedo vender mañana a $ 170, ¿cuánto retorno haré?
Los gastos también deben calcularse aquí: impuestos: $ 200 al mes, HOA: 290 al mes, administración, reparaciones y mantenimiento: $ 150 al mes en promedio. Total: gastos de $ 640 por mes versus ingresos de $ 1300 = ganancia de $ 660 por mes, o $ 7920 por año.
Si dividimos $ 7920 por $ 40, obtenemos un rendimiento limpio del 12%.
Si dividimos $ 7920 por $ 170, obtenemos un rendimiento limpio de aproximadamente 4.5%.
Me pregunté, ¿por qué tengo que trabajar tanto por el 4 por ciento de mi dinero? Puedo vender la propiedad y poner el dinero en BONOS de 30 años y obtener más del 3 por ciento de mi dinero sin trabajar, sin tener activos, y sin especulación, y lo más importante Liquido Cuando yo quiera.
Y eso es lo que me hizo vender la propiedad al rechazar mis impuestos (cambiar 1031 por activos que dan un rendimiento de más del 10 por ciento en los precios inmobiliarios hoy, nunca).
5. El tiempo es la variable más importante. No te caigas "pequeño"
Lo que me lleva a un punto crítico en el que la mayoría de las personas no se detienen lo suficiente cuando discuten el valor de la propiedad de libre mercado y las diferentes estrategias de precios. El tiempo no es solo otro factor en el proceso, sino la variable más importante. Período Sí, todos saben que "el tiempo vale dinero" ... pero ¿cuánto dinero vale exactamente el tiempo?
El tiempo es el que duplica su dinero, no el trato. A que me refiero No importa si el acuerdo que ofrece es del 6% por ciento anual o del 10% anual, lo que importa es la rapidez con la que ingresa en el acuerdo y cuántas ofertas puede hacer a lo grande, por ejemplo:
Cual es mejor Gane 10% en una propiedad de $ 40? ¿O el 6% por ciento de un activo de un millón de dólares?
A primera vista, el 10% suena tentador, ¿verdad? ¿Pero cuánto tiempo tendrás que trabajar para ello? Para ganar un 10% en un millón de dólares, debe comprar, renovar y alquilar 25 propiedades por separado. En el mejor de los casos, si tiene un sistema inteligente, puede hacer un trato o dos al mes, y eso es solo después de dos años de arduo trabajo. ¿Y tu tiempo?
Recuerde: es fácil ganar un alto porcentaje de dinero y es difícil ganar un alto porcentaje de dinero.
A medida que se vuelva más y más experto en un nicho específico, también sabrá cómo realizar dichos cálculos, que parecen ser complejos y directos. ¿En qué nicho deberías concentrarte? Esto ya está en la próxima publicación ...



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