Es probable que el mercado inmobiliario de Dallas colapse en 2022
Mercado inmobiliario de Dallas
El mercado inmobiliario de Dallas está en auge en este momento, los precios en el área metropolitana de Dallas han aumentado un 25 % año tras año y no se habla de acciones en el mercado. No hay duda. Gran parte de esto tiene que ver con el hecho de que Dallas es uno de los principales mercados de crecimiento de Estados Unidos.
Dallas ha añadido más de 300 personas a su población. Según la Oficina de Población de EE. UU., ha agregado casi un millón de puestos de trabajo a su economía. Durante la última década, este crecimiento económico constante se ha traducido en un gran aumento en los precios de las viviendas en Dallas. Sin embargo, tiene un precio y creo que los precios de las casas en Dallas pueden bajar significativamente con los años, especialmente en ciertos vecindarios y códigos postales. Entonces, lo que voy a hacer por todos ustedes, compradores de vivienda e inversionistas de bienes raíces en Dallas, es compartir datos concretos exclusivos sobre el mercado de la vivienda en Dallas. Para que pueda averiguar si en 2022 es hora de comprar o esperar a entrar en el mercado inmobiliario de Dallas, así como los códigos postales y los vecindarios que tendrán las mayores caídas en el futuro. Sin exagerar, entremos en datos.
Inventario de activos en Dallas
Y comenzaremos mirando el inventario y no hay duda de que si está comprando una propiedad o invirtiendo en una propiedad inmobiliaria del área metropolitana de Dallas ahora, sabe que hay muy poco inventario en el mercado y puede verlo representado. en un mapa donde observamos los 11 condados que conforman el área metropolitana de Dallas, Fort Worth y su reducción porcentual en la bolsa de valores en los últimos dos años. Así, por ejemplo, la provincia del Norte del Norte, que incluye ciudades como Frisco, Plano Allen y McKinney, ha visto una caída del 81% en el registro de dos años. Es gente increíble. La cantidad de viviendas en el mercado en el condado de Colin se redujo de 3400 hace dos años a solo 650 en la actualidad. Es por eso que puede ver que los precios aumentan un 36% en este rango, según Zilo. Entonces, ¿qué significa esto para usted como posible comprador de vivienda o inversionista de bienes raíces en Dallas? Metro es el número uno.
No hay muchas casas en el mercado debido al bajo inventario. Lo que significa que si encuentra una casa que le gusta, es probable que reciba muchas ofertas. Es posible que deba ofertar por encima del precio solicitado. Al mismo tiempo, está comprando a un precio récord: los precios han aumentado entre un 30 % y un 40 % en dos años en el área metropolitana de Dallas, lo que ha llevado al mercado a niveles nunca antes vistos en términos de precio. Y realmente puede tener una idea del crecimiento en el mercado inmobiliario en Dallas. Mirando este gráfico, donde vemos el valor de la casa típica en Dallas, según Zilo durante los últimos 25 años, desde mediados de la década de 1996. Y esto es lo que quiero referirles a todos desde 2014 hasta alrededor de 2, el valor de las viviendas en Dallas solo aumentó alrededor de un 1996 % al año desde 2014 hasta XNUMX.
Un punto de inflexión en el mercado inmobiliario de Dallas
Sin embargo, desde 2014 ha habido un punto de inflexión en el mercado de Dallas y los precios han comenzado a dispararse; los precios se han disparado en los últimos ocho años. Se han duplicado con creces y han reflejado un crecimiento anual de alrededor del 10 % anual desde 2014, lo que sitúa a Dallas entre los 20 principales de todos los mercados inmobiliarios de Estados Unidos en términos de valoración durante los últimos ocho años. Y ciertamente socava el crecimiento económico que está experimentando Dallas. Hay casi 25 empresas Fortune 500 ubicadas en toda el área metropolitana. Y hay mucho crecimiento en nuevos trabajos, nuevo crecimiento de la población, así como la migración entrante de personas que se mudan a Dallas, especialmente personas que huyen de ciudades de California como Los Ángeles y San Francisco. Estas personas suelen venir a Dallas. Traen consigo mucho dinero, lo que eleva los precios de los apartamentos. El gran resultado de todo este aumento en el precio de los departamentos en Dallas es que el costo de poseer una casa en el área metropolitana de Dallas ha aumentado significativamente.
El costo de mantener una casa en Dallas
Como se puede ver en este gráfico, la línea amarilla muestra los impuestos a la propiedad de dos años que paga un propietario típico de Dallas. La línea azul muestra el pago hipotecario anual típico y la línea verde muestra la combinación de los dos. Se puede observar que a partir de 2015, el costo de la propiedad de la vivienda, los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad comenzaron a aumentar, especialmente en el último año. Bueno, el costo anual típico de propiedad ahora es de $ 24,000. Durante los últimos 12 meses, hemos visto este aumento del 35 % y el costo de propiedad de una vivienda en Dallas en solo 12 meses. Y aquí el crecimiento del mercado de la vivienda en Dallas se encuentra con una pared de ladrillos, los precios de la vivienda y los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad en Dallas se están volviendo demasiado caros. Los lugareños ya no pueden permitírselo. A principios de 2022, el trabajador promedio de Dallas tendrá que gastar casi el 40 % de sus ganancias anuales para pagar una casa al costo de ser dueño de una casa contemporánea.
Y eso refleja un aumento del 30% en promedio ya la larga para Dallas llegaremos al 40% a partir de hoy. Y eso podría aumentar aún más con el aumento de las tasas hipotecarias en 2022. El resultado final es que el aumento en los precios de las viviendas que hemos visto en Dallas durante los últimos ocho años no continuará como hasta ahora. Y creo que no solo el crecimiento de los precios va a desacelerarse. El aumento va a ser negativo en los próximos años. Sin embargo, existe un mayor riesgo de caída de precios en algunas partes del área metropolitana de Dallas que en otras, especialmente cuando se habla de aumento de precios por encima de los salarios. Hay ciertos vecindarios en el área metropolitana de Dallas que creo que son muy vulnerables a futuros descensos de precios debido a esta improbabilidad, mientras que hay otros vecindarios que creo que están menos expuestos.
Las zonas de Dallas con mayor riesgo
Y ahora les mostraré un mapa detallado a nivel zip de todas las áreas metropolitanas de Fort Worth y Dallas. Entonces podrá conocer los vecindarios y códigos postales con mayor riesgo de futuras caídas de precios, así como aquellos que tienen la mayor confianza para prevenir estas caídas. Y realmente lo más importante es el ingreso básico y la pobreza del vecindario que está viendo. Y eso es lo que estamos viendo en este mapa. Análisis de focalización del nivel de pobreza en el área metropolitana de Dallas. Y, en general, debe tener cuidado al comprar en áreas con una alta tasa de pobreza, porque históricamente estos son el tipo de vecindarios que cuando la situación se sale de control y el precio baja, esos barrios marginales altos donde la disminución es más alta, los barrios que lamentablemente llevan allí el peor desplome. Después de estas áreas en el mapa en naranja, especialmente en estos vecindarios, al sur del centro de Dallas, tenemos una tasa de pobreza muy alta, casi un tercio de los hogares en estos vecindarios o por debajo de la línea de pobreza.
También podemos ver que Fort Worth tiene muchos barrios marginales, especialmente alrededor del centro de la ciudad. Tendría cuidado de comprar en estos lugares. Nuevamente, históricamente, estos objetivos han sido los más volubles. Mientras que si vamos al norte hacia estos objetivos grises, los niveles más bajos de pobreza parecen ser ingresos medios en una ciudad como Keller en lugar de Roanoke, o un lugar como South Lake, vemos niveles de pobreza muy bajos y altos niveles de ingresos medios. Si nos trasladamos a Frisco y Plano, podemos ver lo mismo. Así que creo que hay menos probabilidad de caer en áreas grises, dadas las tasas de pobreza más bajas y su ingreso medio alto. Y si realmente haces un análisis de la caída de la vivienda de 2007 a 2012 y observas todos los objetivos en Estados Unidos, aquellos que colapsaron más fuerte en esa última caída tenían altas tasas de pobreza y altas tasas de aumento de precios antes de la caída.
Estas áreas en naranja están cerca de Dallas, y las áreas en gris, afuera en los suburbios remotos, en los suburbios más ricos, son menos riesgosas en mi opinión. Sin embargo, esto no significa que no tengan ningún riesgo. Creo que en los suburbios de Dallas y especialmente en los suburbios alejados del campo existe un riesgo de oferta de propiedades ya que hay muchos edificios nuevos en Dallas en este momento. Esto es algo que todos deben entender. Existe esta narrativa en el mercado inmobiliario estadounidense de que faltan viviendas y no estamos construyendo suficientes viviendas. Esta narrativa ciertamente no se aplica a Dallas, en Texas, Dallas está construyendo más casas y apartamentos nuevos, casi más que en cualquier otro lugar de Estados Unidos. Quiero decir, solo mire el gráfico de personas donde vemos la cantidad de permisos retirados del metro del puerto de Dallas al valor de las nuevas casas y edificios de apartamentos en los últimos 30 años.
Comienza la construcción en Dallas para 2022-2023
Puede ver que estamos en la cima de estos momentos, ya que a finales de 2020-2021 se sacaron casi 79,000 permisos de construcción durante los 12 meses anteriores. Este es un gran salto desde donde estaba hace solo 15 a 18 meses. Un aumento de alrededor del 20% en poco tiempo en la cantidad de construcción. Y también puede ver que estamos muy por encima de los niveles de construcción y permisos que vimos a mediados de la década de 2022, que fue el momento en que la gente construyó demasiadas casas a mediados de la década de 2023. Y puede ver que Dallas está construyendo más hoy de lo que construyeron, por lo que toda la construcción de viviendas y los permisos en Dallas son, por supuesto, buenas noticias para usted como comprador de vivienda en los próximos años, eso significa que habrá mucho inventario - nuevo inventario que llegará al mercado en XNUMX y XNUMX.
Pero, ¿dónde están las malas noticias? Todo este nuevo inventario impulsará los precios de las casas y las propiedades en todo Dallas. Pero nuevamente, hay grandes diferencias que debe considerar en términos de riesgo de suministro y riesgo de inventario en el mercado metropolitano de Dallas, que puede ver en el mapa anterior, donde observamos el crecimiento de las unidades de vivienda en el nivel de enfoque. Según la Oficina de Estadísticas, las áreas en rojo son las áreas con más inicios de construcción. Y se puede ver en las ciudades del norte de Dallas y el condado de Colin, como Frisco, McKinney, Selena, Aubrey y Little Elm, que hay montones y montones de nuevos edificios que se construirán pronto. También estamos viendo grandes aumentos en la construcción en Northern Worth, así como en el centro de Downtown y Victory Park en Dallas, donde en realidad estamos viendo más viviendas unifamiliares.
Sin embargo, todavía hay grandes aumentos en el inventario aquí también. Mientras tanto, las áreas grises tienen muchos menos sitios de construcción nuevos como Irving y Arlington, e incluso el centro de Fort Worth. Ha habido, de hecho, descensos en las unidades de vivienda en los últimos cuatro o cinco años. Por lo tanto, tiene menos probabilidades de una recesión inmobiliaria causada por la oferta en las áreas grises. Y aquí realmente necesita obtener matices en términos de su comprensión de los riesgos en el mercado de la vivienda en Dallas. Si tu barrio tiene un alto índice de pobreza, significa un mayor riesgo de colapsar. Si su vecindario tiene muchas casas nuevas, eso significa un mayor riesgo de una desaceleración en los precios de los apartamentos y una disminución de los precios de los apartamentos.
Sin embargo, en términos más generales, si está comprando hoy en el Metro de Dallas Fort Worth, debe esperar disminuciones en los próximos años. Esta es solo la simple realidad de comprar en un mercado inmobiliario donde los precios están en su punto más alto. Peor. Creo que mucha gente no quiere aceptar esta realidad. Quieren decirse a sí mismos, oh, la inmigración de California durará para siempre. El aumento de trabajo seguirá ganando. Pero la realidad es que las tendencias migratorias tienden a ser cíclicas. En California hay mucha gente que se va ahora. También hubo mucha gente que se fue hace 15 años y hace 30 años.
Y en algún momento, es probable que la gente regrese a California. En algún momento, sé que es difícil de entender en este momento, dado lo que está pasando en el país. Sin embargo, la migración histórica es cíclica. No confíes en esos compradores de California que van a seguir viniendo a Dallas porque en algún momento se va a relajar. Y en este punto, en el mercado inmobiliario local de Dallas, con un costo anual de $ 24,000 de propiedad de vivienda para los trabajadores locales, la persona local que ha estado en Dallas durante mucho tiempo se romperá. Y en este punto, el mercado de la vivienda realmente comenzará a tener problemas. Veo caídas potenciales del 15% al 20% en los precios de la vivienda en el área metropolitana de Dallas durante los próximos tres o cuatro años. Creo que estas reducciones de precios van a empeorar en los barrios marginales con mucha construcción de viviendas. No serán tan malos en áreas más ricas con menos construcción de viviendas.
Será difícil encontrar una casa que le guste con una caída del 70% en el inventario en dos años, muy probablemente con precios en su punto más alto y bajando, especialmente cuando las tasas hipotecarias suben.
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