Cómo aumentar tus ingresos pasivos usando el método BRRRR

Imagínese asistiendo a un evento de redes de inversión inmobiliaria y escuche a alguien decir "BRRRRR". Lo más probable es que su colega no esté respondiendo a la temperatura ambiente, pero esté discutiendo una estrategia de inversión popular conocida como el método BRRRR. Cualquiera que se pregunte cómo crear riqueza inmobiliaria debería considerar este marco único que representa un híbrido entre ingresos activos y pasivos. 

Significado BRRRR
El método BRRRR significa “Compra, Renueva, Alquila, Refinancia, Devuelve”, en inglés: “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”
Y describe una estrategia y un marco utilizados por los inversores interesados ​​en generar ingresos pasivos a lo largo del tiempo. Estos acrónimos representan pasos que deben aplicarse en el orden exacto en que aparecen. Primero, un inversor adquiere un inmueble y lo sigue rehabilitando. Luego, la propiedad renovada se arrienda a los inquilinos por un período prolongado, a través del cual los ingresos por alquiler pueden permitir que el propietario pague la hipoteca, obtenga ganancias y acumule capital con el tiempo. Una vez que se ha acumulado una cantidad sustancial de capital en la propiedad, el inversionista puede comprar una segunda propiedad refinanciando la primera, y así sucesivamente.

Matt Woodley de Mover Focus afirma que el método BRRRR es una estrategia de inversión inmobiliaria que ayuda a los inversores a identificar, investigar y comprar propiedades con descuento. El método BRRRR consta de tres etapas: lluvia de ideas, investigación y reventa. Mediante una lluvia de ideas sobre posibles activos de inversión, los inversores pueden comprender el mercado y encontrar activos infravalorados. Después de la investigación, los inversores pueden determinar si vale la pena comprar la propiedad o no y hacer las reparaciones o mejoras necesarias. Finalmente, después de la compra y la renovación, la propiedad se puede revender con una ganancia”.
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Kenia
La primera letra del método BRRRR es 'B', que significa Comprar. Al buscar listas, tenga en cuenta que este paso sirve como un punto crítico y determina el resultado de la inversión. Existe una unión complicada entre asegurarse de que una propiedad represente una transacción de inversión adecuada y prometer un buen desempeño como propiedad de alquiler.

Esto requerirá un análisis intensivo de las transacciones, que incluye el cálculo del costo de las renovaciones, la estimación de los gastos de alquiler mensuales y la confirmación de que los ingresos por alquiler recibidos proporcionarán un margen de beneficio satisfactorio. Asegurar el buen desempeño de una propiedad de alquiler puede incluir investigar los mejores mercados de alquiler y garantizar que el precio de compra proporcione suficiente zona de amortiguamiento para cubrir los costos de renovación. Muchos inversionistas confían en la regla del 70 por ciento, que estima el costo de las reparaciones y después de la reparación, lo que ayuda a determinar una oferta máxima por la propiedad. A través de esta regla, pueden garantizar mejor que se mantengan las ganancias después de que se renueve la propiedad.

Renovación
En el nivel más básico, los propietarios de apartamentos deben identificar cómo convertir sus propiedades de alquiler en residenciales y funcionales. Una vez que se cumplen estos requisitos, se pueden considerar actualizaciones o renovaciones que agregan valor a la propiedad (lo que justifica el aumento de las tarifas de alquiler). Por otro lado, los inversionistas deben tener cuidado de hacer mejoras excesivas que costarán más de lo que se puede generar con los ingresos por alquiler.

La fase de renovación de la estrategia BRRRR, que representa la primera 'R' de cuatro, requiere un análisis profundo de costo-beneficio en cada etapa. Se aconseja a los inversores que opten únicamente por proyectos de remodelación de viviendas que proporcionen un alto retorno de la inversión. Aquí hay algunos proyectos de rehabilitación de alto ROI para tener en cuenta:

Reparaciones de techos: es común que los tasadores devuelvan el dinero que gastó en el valor de la propiedad al agregar un nuevo techo.
Cocina actualizada: las cocinas a menudo no son atractivas, pero muchas de las características aún pueden usarse. Además, los hogares con cocinas de muestra no son elegibles para financiamiento, que a menudo se compra en efectivo. La restauración de viviendas ha demostrado tener un alto ROI.
Reparación de paredes de yeso: el daño de las paredes de yeso también hace que una casa no sea elegible para financiamiento. Aunque puede ser una señal de alerta para la mayoría de los compradores de apartamentos, esta puede ser una oportunidad para los restauradores, ya que la reparación de paneles de yeso es realmente muy barata.
Jardinería: los proyectos de jardinería simples, como eliminar la vegetación demasiado grande, se pueden realizar a un bajo costo para usted. Este tipo de paisajismo tampoco requiere que un profesional lo complete, lo que lo convierte en un proyecto de remodelación económico.
Actualización de baños: Los baños no suelen ser muy grandes y sus costes de material y mano de obra son económicos. Actualizar los baños permitirá que su casa compita con casas de mejor calidad en el área por un pequeño costo para usted.
Dormitorios adicionales: las casas con una cantidad excepcional de metros cuadrados pero que carecen de suficientes dormitorios ofrecen a los renovadores la oportunidad de aumentar el valor a un costo mínimo para ellos. Aumentar el dormitorio de la casa a 3 o 4 le permitirá ser más competitivo con las propiedades de mayor nivel en el área.

Alquiler
Una vez finalizada la fase de rehabilitación del inmueble, el inversor puede llevar a cabo la fase de alquiler del proceso. Esto puede incluir el filtrado y la selección de inquilinos, la gestión de un ciclo y la respuesta a solicitudes de mantenimiento y reparación. Después de un cierto período de tiempo, un inversionista generalmente comprenderá si su práctica de diligencia debida fue satisfactoria. Las posibles cosas que pueden salir mal incluyen vacantes, malos inquilinos o gastos de alquiler que superan los ingresos generados. Todos estos posibles resultados pueden conducir rápidamente a una propiedad bajo el agua, lo que aumenta el riesgo de ejecución hipotecaria. No pretende asustar a los inversores para que no se conviertan en propietarios o ejecuten la estrategia BRRRR, sino solo para enfatizar la importancia de ejecutar los números correctamente antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Financiacion
Una vez que su propiedad haya sido renovada y alquilada de manera eficiente, puede comenzar a planificar un plan sobre cómo reciclarla. Algunos bancos ofrecerán refinanciamiento en efectivo, mientras que otros solo ofrecerán pagar la deuda existente; Querrá elegir la primera de estas dos opciones. También querrá prestar atención al 'período de preparación' requerido, que indica cuánto tiempo debe mantener la propiedad antes de que el prestamista considere refinanciar contra el valor de la propiedad. Aunque es posible que encuentre algunos bancos que no estén dispuestos a refinanciar propiedades de alquiler unifamiliares, los inversores generalmente pueden conectarse a sus redes para encontrar un prestamista que se ajuste a sus necesidades de refinanciamiento.

Volver
Finalmente, el inversor puede utilizar la refinanciación de su primer inmueble arrendado para financiar la compra y reforma del segundo. El refinanciamiento en efectivo ofrece beneficios adicionales, como tasas de interés que suelen ser favorables en comparación con otras fuentes de capital, beneficios impositivos y control sobre su cronograma financiero. Al enfrentarse a la curva de aprendizaje, un inversor confiado encontrará algunas dificultades y errores ya desde su primer ciclo BRRRR. Sin embargo, pueden aplicar su experiencia y la nueva sabiduría adquirida cuando se trata de su segunda, tercera o cuarta propiedad, y así sucesivamente.

Ejemplo del método BRRRR
Una descripción general de ejemplo de la estrategia de bienes raíces BRRRR puede ayudar a ilustrar cómo realizar cada paso. 

Supongamos que Johnny vive en Austin, Texas, y está interesado en comprar una casa para aprovechar el mercado de alquiler que se está desarrollando allí. Encuentra una propiedad de $ 200,000 y maneja los números en el trato. Johnny puede pagar un pago inicial de $ 40,000 y pedir un préstamo por los $ 160,000 restantes. Después de caminar por la casa con un contratista, Johnny decide gastar $10,000 en renovar la propiedad. Hasta el momento contamos con los siguientes números:

Precio de venta: $ 200,000
Pago inicial: $ 40,000
Monto del préstamo: $ 160,000
Costos de renovación: $ 10,000
Al finalizar las renovaciones, la propiedad está valorada en $ 250,000 y Johnny puede alquilarla por $ 2,500. Aproximadamente un año después, Johnny refinancia y obtiene un préstamo del 75 por ciento del valor estimado: $187,500. Luego usa esa cantidad para pagar el préstamo original de $ 160,000, dejándole $ 27,500 (más el ingreso mensual actual de alquiler) para comprar y rehabilitar otra propiedad. Cuanto más siga Johnny este proceso, más activos de inversión podrá acumular con el tiempo. Si bien este ejemplo usa números simplificados, debería ayudar a ilustrar el proceso BRRRR en acción.

Cómo financiar los activos BRRRR
Uno de los obstáculos más difíciles para los inversores novatos es descubrir cómo financiar los activos de BRRRR. Por lo general, deberá financiar la propiedad más de una vez. Primero, al comprar la propiedad, y segundo, para cualquier reparación o mejora. La mayoría de los inversionistas novatos no tienen los fondos para financiar la propiedad sin un préstamo. Si está comprando una propiedad por primera vez, Aquí hay algunas opciones:

Préstamos bancarios convencionales: como pago inicial necesitarás alrededor del 20% -25%. Sin embargo, la tasa de interés debe ser similar a la de un préstamo de propietario. Es importante tener en cuenta que si la propiedad está en malas condiciones, es posible que el banco no le ofrezca un préstamo para comprarla.
Préstamos bancarios locales: los bancos locales ofrecen una cantidad más significativa de flexibilidad cuando prestan para propiedades de alquiler. Si bien es probable que requieran el mismo pago inicial que los préstamos bancarios convencionales, también pueden ignorar los gastos de reparación. También ofrecen flexibilidad con respecto a las restricciones hipotecarias y los problemas de relación entre deuda e ingresos.
Prestamistas privados: el dinero privado lo compran personas que usted conoce personalmente, ya sean familiares, amigos, socios comerciales u otros inversionistas. En este caso, las tasas pueden variar según su propiedad y su relación con el prestamista. Es común que los prestamistas privados también financien cualquier reparación que necesite la propiedad.
Prestamistas con dinero duro: estos prestamistas se especializan en préstamos para propietarios de viviendas e inversores de alquiler. El costo y las tasas de los prestamistas de dinero duro generalmente superan los préstamos bancarios. Sin embargo, es probable que cubran reparaciones y mejoras.
Refinanciación del activo BRRR
Hay dos formas principales de reciclar su activo BRRR. Una de las opciones disponibles es a través de la financiación convencional. Esta opción es la más popular y viene con las tasas de interés más bajas disponibles. Otra opción para la refinanciación se puede encontrar en la financiación comercial, aunque vienen con tasas de interés más altas.

BRRRR Beneficios 
Cualquier estrategia de inversión garantizará ciertos beneficios mientras conlleva un cierto nivel de riesgo, y el método BRRRR no es excepcional. Antes de seguir cualquier estrategia, asegúrese de revisar los pros y los contras y determine por sí mismo si BRRRR es la estrategia adecuada para usted o no:

Potencial de retorno: Uno de los principales beneficios es la posibilidad de un alto retorno de la inversión. Cuando se hace bien, los inversores pueden comprar una propiedad en dificultades con una inversión en efectivo relativamente baja, repararla y alquilarla para obtener un flujo de caja fuerte.
Construcción de Equidad: También se debe dar la opinión sobre la cantidad de equidad construida en la fase de rehabilitación. Al adoptar una estrategia de ingresos pasivos, muchos inversores solo generan flujo de efectivo a partir de un activo que vale el precio al que se comprará.
Inquilinos de primer nivel: si una propiedad ha sido renovada adecuadamente para cumplir con los estándares de consumo en un mercado específico, es probable que atraiga excelentes inquilinos. Los inquilinos que están dispuestos a pagar un dólar alto por su propiedad de alquiler a cambio de ciertas propiedades y servicios tienen más probabilidades de cuidar mejor la propiedad y reducir sus gastos. Mejores inquilinos a menudo se traducen directamente en un flujo de efectivo mejorado.
Beneficios de escala: una vez que llegue a su paso BRRRR, puede lograr algo llamado beneficios de escala, donde poseer y operar varias propiedades para alquilar al mismo tiempo puede ayudarlo a reducir sus costos generales al reducir su costo promedio por propiedad y distribuir su riesgo.

BRRRR Desventajas 
הרשימה הבאה עוזרת לשפוך מעט אור על סיכונים פוטנציאליים הקשורים לאסטרטגיית BRRRR. עם זאת, יש לציין שנקודות אלו אינן בהכרח חסרונות. במקום זאת, הם מזהירים את המשקיעים ממה שיכול לקרות אם הם לא נזהרים ולא יתנגדו לבדיקת הנאותות שלהם:

Préstamos costosos: al optar por utilizar un préstamo a corto plazo o dinero duro para financiar la compra de una propiedad, los inversores pueden verse sobreapalancados, especialmente durante la fase de renovación. Según Brian, inversionista de bienes raíces y fundador de SparkRental.com, "demasiados inversionistas nuevos subestiman gastos como reparaciones, mantenimiento, tasa de desocupación y otros gastos irregulares pero inevitables que no le hacen daño todos los meses". Los inversores deben asegurarse de saber cómo pagarán los pagos de la hipoteca mientras la propiedad no genere ningún ingreso.
Renovación: Asumir un gran proyecto de renovación puede resultar costoso, con muchos dolores de cabeza en el camino. La renovación significa lidiar con los cronogramas del proyecto, administrar contratistas y subcontratistas y lidiar con problemas imprevistos. Asegúrese de tener los recursos adecuados y los planes de contingencia antes de abordar un proyecto.
Período de espera: BRRRR es una estrategia relacionada con un horizonte de tiempo más largo, que incluye al menos dos períodos de espera. La primera está en la fase de renovación, donde el inversionista debe mejorar una propiedad antes de poder colocar inquilinos y comenzar a obtener ingresos. El segundo período de espera es el aderezo, un término que describe el período que un inversionista debe esperar antes de que el prestamista permita el financiamiento en efectivo.
Riesgo de valoración: los inversores suelen refinanciar un activo en función de la valoración del activo, en lugar de la cantidad de dinero que han pagado por él. Siempre existe el riesgo de que la propiedad no sea valorada en la cantidad esperada. Esto debería servir como advertencia de que activar los números correctamente con anticipación es esencial.

Quién debe usar el método BRRRR
El método BRRRR es perfecto para los inversores que buscan crear una cartera de ingresos pasivos de principio a fin. El proceso es más exigente que comprar una unidad de alquiler, aunque puede ser muy gratificante. Los inversores que se sientan cómodos con un cierto nivel de riesgo, que tengan capital disponible para un pago inicial y que estén dispuestos a arremangarse para realizar una investigación de mercado en profundidad, se adaptarán bien a esta estrategia inmobiliaria.

Quién no debe usar el método BRRRR
Uno de los mayores determinantes para decidir si el método BRRR sería apropiado es si está dispuesto a asumir un proyecto de renovación o no. Podría decirse que este es el paso más intensivo requerido en el método BRRRR; Y aquellos que no tienen el tiempo o la dedicación necesarios para ver la renovación no encontrarán el éxito. Para aquellos que tienen miedo de la idea de administrar una renovación pero aún quieren implementar la estrategia BRRRR, recomiendo construir un equipo inmobiliario sólido. Puede ser un socio comercial que esté dispuesto a ser más activo si le proporciona el capital. Alternativamente, podría ser encontrar un contratista confiable que pueda manejar la mayor parte del proceso de renovación.

¿Cuánto puedes ganar usando el método BRRRR?
Los inversores pueden lograr un rendimiento significativo utilizando el método BRRRR, si pueden garantizar el precio de compra correcto para cada propiedad. Los inversores también deben prestar mucha atención al mercado, ya que esto determinará qué tan bien pueden encontrar inquilinos constantes y generar ingresos por alquiler. Esencialmente, la cantidad de dinero que puede ganar con el método BRRRR se reduce a cuánto puede encontrar excelentes clientes potenciales en todas las etapas del proceso. Como puede imaginar, los resultados pueden variar dependiendo de una serie de factores en los métodos de financiación. Asegúrese siempre de verificar su diligencia debida y desarrollar un sistema confiable para analizar inversiones potenciales.

Alternativas al método BRRRR
Si decide que el método BRRRR no es la estrategia de inversión inmobiliaria adecuada para usted, hay otras estrategias que puede hacer. Una opción es comprar una propiedad y alquilarla, mientras se cobra la renta mensual pagada por la propiedad. Otra opción es financiar bienes raíces en masa. Es un proceso de utilización de financiamiento de una amplia variedad de inversionistas que juntan su dinero para comprar bienes raíces, lo que permite realizar inversiones con menos dinero y trabajo.

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