A pesar de las tasas hipotecarias más altas, las ventas de viviendas en EE. UU. aumentan un 4.2% y los precios medios se acercan a los 400 dólares.

A medida que las tasas hipotecarias continúan aumentando, más compradores de viviendas ingresan al mercado y esto ejerce presión sobre los precios, lo que podría tener un impacto a largo plazo en los futuros compradores de viviendas.

Entre enero y febrero de este año, las ventas de viviendas existentes aumentaron un 4.2% a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.26 millones de unidades, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Mientras tanto, los precios de las viviendas también han ido aumentando de forma constante: el precio medio de las viviendas existentes alcanzó los 398,400 dólares en febrero, un 3.8% más que el año anterior (383,800 dólares).

“Los compradores de viviendas están ingresando lentamente al mercado”, afirmó el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun. “Las tasas hipotecarias no han cambiado mucho, pero un mayor inventario y más opciones están liberando la demanda acumulada de viviendas”.

Como indican las tendencias recientes del mercado, el aumento de los precios de la vivienda y de las tasas de interés hipotecarias está incrementando la presión financiera sobre los compradores de viviendas y es probable que continúen haciéndolo en el futuro previsible.

¿Por qué siguen subiendo los precios de las viviendas?

El aumento de los precios de las viviendas es probablemente el resultado de un mercado laboral flexible, un inventario de viviendas persistentemente bajo y una fuerte demanda de los compradores. Incluso con tasas hipotecarias rondando el 6-7%, que es significativamente más alto que los niveles previos a la pandemia, los compradores siguen disuadidos por temores de precios aún más altos y un inventario de viviendas más bajo en el futuro.

Un informe de la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. dice que las nóminas no agrícolas totales aumentaron en 151,000 puestos de trabajo en febrero, mientras que la tasa de desempleo se mantuvo relativamente baja en 4.1%. La mayoría de los expertos económicos generalmente consideran que una tasa de desempleo entre el 4% y el 5% es saludable.

A fines de febrero, el inventario de viviendas sin vender en Estados Unidos era de 1.24 millones de unidades, más del 5% respecto de enero, informa la NAR. Al ritmo actual de ventas mensuales, 1.24 millones de unidades equivaldrían a 3.5 meses de suministro, muy por debajo del suministro de seis meses que tradicionalmente se considera un mercado equilibrado entre vendedores y compradores.

Este mercado ajustado está ejerciendo una presión al alza sobre los precios de las viviendas, ya que los compradores ajustan sus expectativas, optando por propiedades más pequeñas o estirando aún más sus finanzas para conseguir viviendas antes de que los precios suban más.

"Todavía estamos en una situación de mercado relativamente difícil", compartió Yun con CNBC.

Curiosamente, los compradores de vivienda por primera vez están entrando al mercado en mayor número, representando el 31% de todas las ventas en febrero, frente al 26% del año anterior. Sin embargo, las compras por parte de los inversores se han desacelerado significativamente, cayendo a solo el 16% de las transacciones, frente al 21% del año pasado.

Este cambio sugiere que más propietarios de viviendas o compradores de segundas residencias compiten directamente en el mercado, a menudo con compras en efectivo, mientras mantienen la estabilidad de precios a pesar de los mayores costos del crédito.

¿Cómo podría esto afectar su próxima compra de bienes raíces?

Para navegar por este desafiante mercado inmobiliario, los compradores pueden necesitar ajustar su enfoque, tal vez cambiando las expectativas sobre las características de la vivienda o considerando propiedades en mercados menos competitivos.

Explorar opciones de financiamiento alternativas puede brindar cierto alivio, pero a menudo tienen algunos inconvenientes. Productos como hipotecas de tasa ajustable, préstamos de solo intereses e hipotecas con globo pueden ser beneficiosos en el corto plazo, pero pueden generar desafíos financieros importantes si los compradores no comprenden completamente los términos y las implicaciones a largo plazo.

Los compradores también pueden encontrar beneficioso comprar una casa ahora y considerar refinanciarla más adelante si/cuando las tasas hipotecarias bajen. La refinanciación puede reducir los pagos mensuales, reducir el interés total pagado o acortar el plazo del préstamo. Sin embargo, los compradores deben evaluar cuidadosamente los costos de refinanciación, incluidas las tarifas y los costos de cierre, para asegurarse de que este enfoque sea apropiado en función de su situación financiera.

Por último, el momento oportuno también puede desempeñar un papel crucial. Los compradores que pueden ser flexibles y esperar los períodos de compra tradicionalmente más tranquilos, como el otoño o el invierno, pueden beneficiarse de una menor competencia y un mayor poder de negociación.

Para los propietarios actuales de viviendas, el aumento de los precios de las viviendas puede ofrecer ventajas

“Cada punto porcentual de aumento en los precios de las viviendas se traduce en aproximadamente $350 mil millones en aumento del capital inmobiliario para los propietarios estadounidenses”, compartió Yoon con NAR.

Los propietarios que vendan en el mercado actual pueden encontrarse con un mayor valor neto, lo que les proporcionará efectivo adicional para apalancar en su próxima compra o inversión.