La oferta de viviendas en EE. UU. todavía está por detrás de la demanda

Estados Unidos aún tiene un déficit de millones de viviendas debido a que los precios siguen siendo altos y la construcción está estancada, lo que deja a muchos compradores fuera del mercado a pesar de los recientes aumentos en la construcción.

WASHINGTON – Estados Unidos ha carecido de las viviendas que necesita para satisfacer su creciente población durante más de una década, lo que ha incrementado los precios y destrozado los sueños de millones de potenciales compradores.

Si bien comprar una primera vivienda alguna vez fue una forma segura y asequible de generar riqueza, el aumento de los precios de las viviendas, la caída de las tasas de construcción y la volatilidad económica han dejado a los EE. UU. prácticamente sin viviendas asequibles.

Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, dijo que hay dos formas básicas de analizar la profundidad de la escasez de viviendas asequibles: qué parte del ingreso familiar cuesta comprar una vivienda al precio promedio y la proporción de viviendas en venta en un área que son asequibles para alguien que gana el ingreso medio local.

Para los potenciales compradores de vivienda, dijo Fairweather, un enfoque se centra en "cuánto tendrían que gastar de sus ingresos para poder comprar una vivienda", mientras que el otro se centra en "qué fracción de las viviendas en el mercado realmente tienen ese precio".

Estados Unidos ha logrado hacer una pequeña mella en la crisis inmobiliaria, con un auge de la construcción que comenzó en medio de la pandemia de COVID-19 y que gradualmente agregó más viviendas al mercado.

Pero los precios de la vivienda han aumentado mucho más rápido que la oferta, ya que una combinación de bajas tasas de interés durante la era de la pandemia y cambios sociales han impulsado un aumento histórico en los costos de la vivienda.

"Estamos viendo una mejora muy alentadora y prometedora, y queremos ver más inventario disponible", dijo Nadia Evangelou, economista senior y directora de investigación inmobiliaria de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

“Sin embargo, estamos lejos de un mercado equilibrado”.

Precio medio de venta de viviendas

Después de dispararse durante la pandemia de COVID-19 y la recuperación económica, los precios de la vivienda han vuelto a bajar lentamente en medio de tasas de interés más altas y una oferta más limitada.

El precio medio de la vivienda es una medida de cuánto cuesta una casa en Estados Unidos, que depende principalmente de la brecha entre la oferta de viviendas y la demanda de los compradores.

El precio medio de la vivienda en febrero fue de $414,500, según la Oficina del Censo, una reducción respecto de los $427,400 de enero y los $420,900 de hace un año.

El precio promedio de la vivienda, que refleja una gama más amplia de factores, fue de $487,100 en febrero, una reducción respecto de los $507,900 de enero y los $509,000 de hace un año.

“Cuando se forman nuevos hogares a un ritmo más rápido que el crecimiento del parque de viviendas, la proporción de viviendas vacías disminuye, lo que ejerce una presión al alza sobre los precios y los alquileres”, escribió Orpah Dibongui, economista sénior de Zillow, en un informe de investigación de 2024.

Dibongui estimó que en 2022 había 4.5 millones de personas o familias que no vivían en sus casas o unidades de alquiler, aunque preferían hacerlo.

“Construir más viviendas es, por supuesto, un paso claro hacia la eliminación de esta escasez actual”, escribió Dibongui.

Inicio de la construcción de viviendas

Las tasas de construcción de viviendas han mejorado a raíz de la pandemia, especialmente en el sur y el oeste, donde el auge de la vivienda y el aumento del trabajo remoto han impulsado un importante cambio demográfico hacia el Sun Belt.

Los inicios de construcción de viviendas (el inicio de nuevos proyectos de construcción de viviendas) aumentaron un 11.2% en febrero, según la Oficina del Censo, una tasa que arrojaría 1.5 millones de nuevas viviendas construidas en un año.

Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares aumentaron un 11.4% en febrero, la tasa más alta en un año, pero se están produciendo principalmente en una zona del estado. Mientras que los inicios de construcción de viviendas aumentaron un 20.2% en el último año en el Oeste, cayeron un 4.7% en el Noreste, un 21.5% en el Medio Oeste y un 8.3% en el Sur.

El número de viviendas en construcción también bajó en febrero respecto al año pasado, cayendo un 6.7%, hasta las 640,000 viviendas.

A pesar de la modesta mejora en algunos lugares, los constructores de viviendas se están preparando para que esas cifras caigan aún más.

“Si bien la sólida demanda y la falta de inventario existente impulsaron la producción de viviendas unifamiliares en febrero, nuestra última encuesta a constructores muestra que estos aún están preocupados por las difíciles condiciones de asequibilidad de la vivienda, en particular los altos costos de financiamiento y construcción, así como los aranceles sobre materiales de construcción clave”, dijo Buddy Hughes, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), en un comunicado.

Jing Fu, director senior de análisis y pronósticos de NAHB, dijo que el grupo espera que los inicios de construcción de viviendas unifamiliares se mantengan estables este año en medio de preocupaciones sobre las tasas y una desaceleración de la economía.

La relación de logro

El crecimiento del parque de viviendas tampoco se ha distribuido uniformemente entre los niveles de ingresos, afirmó Evangelou.

El inventario está mejorando, lo cual es una muy buena noticia. Lo que queremos ver, por supuesto, es que el inventario aumente en todos los niveles de precios, dijo.

Evangelou dijo que según la investigación de la NAR, una persona o familia con un ingreso de $75,000 puede permitirse una casa que valga hasta $255,000, lo que cubre el 21% de las propiedades en venta actuales. Antes de la pandemia de COVID-19, aproximadamente el 49% de las viviendas eran asequibles para este nivel de ingresos.

Este aumento en el inventario se produce principalmente en los rangos de precios medios y altos. Para los compradores que ganan menos de $50,000 al año y buscan casas por debajo de $170,000, las condiciones han empeorado en comparación con el año pasado, por lo que hay menos propiedades en venta que les resulten atractivas hoy en día.

La brecha entre lo que los estadounidenses necesitan ganar para comprar una casa y lo que necesitan para alquilar un departamento también se está ampliando.

Redfin calculó que el estadounidense promedio necesita ganar $116,633 cada año para poder pagar una casa de precio medio, un 81.8% más que los $64,160 necesarios para financiar un departamento típico.

“La demanda no va a disminuir, y quizá sea más débil si entramos en recesión, pero el número de personas que necesitan vivienda no va a disminuir”, afirmó Fairweather.