Zonas de Oportunidad: Una Herramienta Promisoria para Impulsar la Vivienda en Comunidades Desfavorecidas

A medida que la crisis de asequibilidad de la vivienda se agrava en Estados Unidos, los responsables políticos y los inversores buscan maneras creativas de aumentar la oferta, especialmente en lugares que suelen pasar desapercibidos para el desarrollo tradicional. Una estrategia que está cobrando impulso son las Zonas de Oportunidad.

Establecidas bajo la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017, las Zonas de Oportunidad se diseñaron para impulsar la inversión a largo plazo en barrios con dificultades económicas. A cambio de invertir las ganancias de capital en proyectos dentro de estas áreas designadas, los inversores reciben importantes beneficios fiscales, especialmente si mantienen la inversión durante una década o más.

Ross Baird, director ejecutivo de Blueprint Local, destacó recientemente el creciente impacto del programa en el mercado inmobiliario en un comentario publicado en TheHill.com. Argumenta que, si bien gran parte del debate nacional sobre vivienda se centra en los costos y la regulación, las Zonas de Oportunidad ofrecen, discretamente, una manera eficiente y rentable de construir nuevas viviendas en zonas necesitadas.

“Las Zonas de Oportunidad están generando desarrollo en comunidades que rara vez reciben inversión privada y lo están haciendo a una fracción del costo público”, señaló Baird.

Crecimiento de la vivienda en zonas de difícil acceso

Según un análisis reciente de ATTOM Data Solutions, se estudiaron 3,558 Zonas de Oportunidad en EE. UU., cada una con al menos cinco ventas de viviendas en el primer trimestre de 2025. ¿Los resultados? Casi la mitad (48%) experimentó aumentos en el precio medio de la vivienda entre el cuarto trimestre de 2024 y principios de 2025. Esto sugiere que la demanda y el valor de las propiedades están aumentando en estas zonas, lo que indica el interés de los inversores y el dinamismo del vecindario.

Baird señala que el 23% de todas las viviendas nuevas en construcción se ubican en Zonas de Oportunidad. Estos proyectos no se limitan a las grandes áreas metropolitanas. Ciudades como Austin se benefician de una mayor oferta que ayuda a aliviar la presión sobre los alquileres, mientras que mercados más pequeños como Erie, Pensilvania, han invertido más de $100 millones en la revitalización de sus distritos centrales.

Lo que viene: Un enfoque renovado en las zonas rurales de Estados Unidos

Como parte de una propuesta de política más amplia denominada “One Big Beautiful Bill”, se espera que una nueva versión del programa de Zonas de Oportunidad Calificadas (QOZ) se lance el 1 de enero de 2027 y se extienda hasta 2033. Este programa actualizado tiene como objetivo extender los incentivos fiscales y, al mismo tiempo, limitar las reglas de elegibilidad para centrarse más específicamente en las comunidades rurales y marginadas.

Los elementos clave del plan revisado incluyen:

• Priorización de los tramos censales rurales
• Reservar al menos un tercio de las nuevas designaciones de QOZ para zonas rurales
• Beneficios fiscales continuos sobre las ganancias de capital diferidas para inversiones calificadas

Este enfoque rural es especialmente relevante, ya que muchas de estas comunidades enfrentan un desarrollo estancado, un parque de viviendas obsoleto y un acceso limitado a la financiación. Dirigir capital privado a estas regiones podría acelerar la disponibilidad de vivienda, a la vez que crea empleos y revitaliza las economías locales.

Más casas por menos dinero

Además de ayudar a resolver la escasez de viviendas, las Zonas de Oportunidad también ofrecen eficiencia financiera. Los desarrollos de vivienda tradicionales subsidiados por el gobierno pueden costar a los contribuyentes hasta $1 millón por unidad. En cambio, los desarrollos de Zonas de Oportunidad suelen tener un costo para los contribuyentes de aproximadamente $26,000 por unidad.

“Las Zonas de Oportunidad no dependen de grandes subsidios ni de largos procesos de aprobación”, explicó Baird. “Aprovechan el capital privado y aceleran y abaratan los proyectos”.

Una comparación impactante surgió de un informe del Washington Post que destacaba un desarrollo de vivienda pública con un costo unitario de $1.2 millones y sin lavadoras ni secadoras en las unidades. En contraste, los proyectos respaldados por Zonas de Oportunidad suelen ofrecer resultados más rápidos con servicios más prácticos a un precio más bajo. Para más información sobre financiación, visite Grupo Nadlan Capital.