Los tipos de interés hipotecarios están lejos de bajar esta semana.

De vez en cuando, llega un jueves que requiere aclarar la situación real de las tasas hipotecarias, y hoy es uno de esos días. La confusión suele provenir de la Encuesta Primaria del Mercado Hipotecario de Freddie Mac, que se publica todos los jueves y es ampliamente citada por los medios de comunicación. Si bien los datos de Freddie son valiosos, su metodología genera un desfase temporal que puede dar la impresión de que las tasas hipotecarias son más bajas de lo que realmente son.

El malentendido de este jueves es particularmente peligroso, ya que se produce justo un día después del último recorte de tipos de la Reserva Federal. Mucha gente sigue creyendo que un recorte del tipo de referencia de la Fed reduce automáticamente los tipos de interés hipotecarios, una idea errónea que persiste. Para colmo, numerosos medios de comunicación citan ahora datos de Freddie Mac y afirman que los tipos hipotecarios han bajado hasta sus niveles habituales. Nivel más bajo en más de un año.

¿La realidad? Eso ya es historia. Las tasas estaban en su nivel más bajo en más de un año. a principios de esta semana. Pero en los últimos dos días, el mercado ha dado un giro brusco.

¿Qué pasó realmente esta semana?

El jueves, las tasas hipotecarias diarias promedio subieron un 0.20% desde el martes, lo que representa el mayor incremento en dos días desde el recorte de tasas de la Reserva Federal del mes pasado. Si esto les suena familiar, es porque el mismo patrón se repitió tras la reunión de septiembre: las tasas inicialmente bajaron ante las expectativas de una política monetaria más flexible, para luego recuperarse rápidamente cuando los inversores siguieron de cerca la conferencia de prensa del presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell.

Esta semana se repitió la misma estrategia. Para cuando la Reserva Federal anunció oficialmente su recorte de tipos, el mercado de bonos, principal motor de las fluctuaciones de los tipos hipotecarios, ya lo había descontado. Las declaraciones de Powell sobre la dependencia de los datos y su negativa a comprometerse con otro recorte en diciembre inquietaron a los inversores, lo que provocó una venta masiva inmediata de bonos y, en consecuencia, un aumento de los tipos hipotecarios.

La conclusión importante: Las tasas hipotecarias no se mueven en respuesta directa a los recortes de la Reserva Federal. Reaccionan a las expectativas sobre las condiciones económicas futuras, las tendencias de la inflación y el sentimiento de los inversores sobre hacia dónde se dirigirán las tasas.

¿Por qué las cifras de Freddie Mac se quedan atrás?

No es que los datos de Freddie Mac sean erróneos, sino que llegan tarde. La encuesta de Freddie calcula la tasa promedio desde el jueves anterior hasta el miércoles, abarcando un período de cinco días que no siempre refleja los cambios más recientes del mercado.

Esta semana, cuatro de los cinco días registraron tasas excepcionalmente bajas, ya que el repunte no se produjo hasta el miércoles por la tarde, demasiado tarde para figurar en el informe oficial. En consecuencia, la tasa publicada por Freddie Mac parece una instantánea obsoleta del mercado antes del inicio del repunte posterior a la decisión de la Reserva Federal.

En otras palabras, la publicación de datos de Freddie el jueves estuvo perfectamente programada para parecer artificialmente baja, justo cuando las tasas hipotecarias estaban subiendo vertiginosamente en tiempo real.

¿Por qué sigue ocurriendo esto?

Cada vez que la Reserva Federal ajusta su tasa de interés de referencia, se propagan ideas erróneas en el mercado inmobiliario. Muchos suponen que una bajada de tipos se traduce en hipotecas más baratas, pero no funciona así. La tasa de fondos federales rige los préstamos a muy corto plazo, que afectan principalmente a las tarjetas de crédito, los préstamos para automóviles y las líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda, vinculadas a la tasa preferencial.

Por otro lado, los tipos de interés hipotecarios se determinan por el mercado de bonos, en particular por la rentabilidad de los bonos del Tesoro a 10 años, que fluctúa en función de las expectativas de los inversores sobre la inflación y el crecimiento económico a largo plazo. Para cuando la Reserva Federal baja los tipos, los operadores de bonos ya suelen haber ajustado los precios anticipándose a la baja.

Por eso, paradójicamente, los tipos de interés hipotecarios suelen subir inmediatamente después de una bajada de tipos por parte de la Reserva Federal, porque el mercado interpreta el tono cauto de la Fed o la incertidumbre futura como una razón para retroceder.

Resumen Final

No se deje engañar por los titulares que afirman que las tasas hipotecarias están bajando. Hasta el jueves por la tarde, la tasa fija promedio a 30 años había aumentado aproximadamente 0.20 puntos porcentuales desde el martes, borrando las ganancias que hicieron que los costos de los préstamos a principios de semana fueran los más bajos en más de un año.

El informe de Freddie Mac no es erróneo, simplemente está desactualizado. Los datos reales del mercado muestran que las tasas están subiendo de nuevo y las perspectivas siguen siendo volátiles de cara a noviembre.

Así que, si eres un posible comprador de vivienda o refinanciador que espera a que “la Reserva Federal baje los tipos de interés” antes de formalizar un préstamo, recuerda la lección de esta semana:
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