¿Por qué el gigante de inversiones global Nuveen está redoblando su apuesta por el comercio minorista anclado en supermercados?
Tras años de turbulencias y una recuperación desigual en el sector inmobiliario comercial, un subsector específico se está consolidando discretamente como uno de los más rentables: los centros comerciales al aire libre con supermercados como principal atractivo. Según Chad Phillips, director global de Nuveen Real Estate, esta categoría particular de locales comerciales de barrio representa una de las oportunidades de inversión más sólidas y desaprovechadas en el mercado inmobiliario comercial actual.
“En los últimos dos años, hemos apostado fuertemente por esta estrategia de espacios abiertos y convenientes”, afirmó Phillips, quien supervisa más de 140 mil millones de dólares en la cartera global de capital y deuda inmobiliaria de Nuveen. “Es un modelo que ha sobrevivido a todas las disrupciones, desde el comercio electrónico hasta la pandemia, y que sigue generando rentabilidades estables”.
El auge del centro comercial minorista “esencial”
No se trata de grandes centros comerciales ni complejos de lujo. Son los típicos centros de barrio con un supermercado como principal atractivo, junto a una farmacia, una cafetería, una tintorería o una pizzería; el tipo de lugares que la gente visita varias veces por semana. Según datos de CoStar Group, la tasa de desocupación de estos locales ha caído del 7.8 % a principios de 2016 a tan solo el 4.4 % a principios de 2025.
“Sobrevivió a la COVID. Sobrevivió al efecto Amazon”, dijo Phillips. “En ubicaciones estratégicas, nuestra cartera de locales comerciales anclados por supermercados tiene ahora más del 95% de su superficie alquilada, y cualquier espacio vacante que vemos se cubre rápidamente debido a la fuerte demanda de los inquilinos”.
La estrategia de Nuveen se basa en el poder de las tiendas minoristas de primera necesidad, que ofrecen productos y servicios difíciles de reemplazar por las compras en línea. La accesibilidad, la comodidad y la proximidad de estos centros comerciales a zonas residenciales los convierten en una opción ideal tanto para compradores como para inversores.
Escasez de oferta y disciplina inteligente
El mercado inmobiliario comercial estadounidense, criticado durante mucho tiempo por su exceso de oferta, ha experimentado una corrección drástica. En la última década, los promotores han construido menos propiedades comerciales nuevas, una tendencia acelerada por el auge del comercio electrónico y el endurecimiento de los criterios para la concesión de préstamos. Esta moderación ha generado una escasez estructural de oferta, especialmente en centros comerciales con supermercados como principal atractivo.
“Estamos comprando con tasas de capitalización muy atractivas en comparación con los costos de reposición”, explicó Phillips. “Se trata de operaciones de alta calidad, fáciles de adquirir y vender, y basadas en un modelo de negocio sólido. La rentabilidad total es atractiva y ajustada al riesgo”.
Phillips añadió que, si bien los megacentros comerciales y las tiendas de lujo han experimentado un repunte en la afluencia de público, carecen de la liquidez y la flexibilidad que hacen tan atractivos a los centros comerciales al aire libre más pequeños. «No es fácil vender un centro comercial», señaló, «pero un centro comercial de 20 o 30 millones de dólares se puede vender con relativa rapidez».
El interés de los inversores regresa al sector minorista
Las inversiones en bienes raíces minoristas en las carteras institucionales llegaron a representar más del 30% de la inversión total en el sector, pero ese porcentaje se desplomó hasta cerca del 10% tras años de bajos rendimientos. Ahora, a medida que el subsector se estabiliza, los inversores están reconsiderando su estrategia.
“Todavía no vemos un flujo masivo de capital, pero la situación está cambiando”, dijo Phillips. “En lo que va del año, hemos recaudado 1.4 millones de dólares en capital para nuestra estrategia de venta minorista centrada en la conveniencia. Con el apalancamiento, eso nos da un poder adquisitivo de aproximadamente 2.5 millones de dólares, y los inversores definitivamente están volviendo a prestar atención”.
Estos inversores abarcan desde grandes fondos de pensiones hasta gestores de patrimonio privado que buscan activos estables y generadores de ingresos que puedan protegerlos contra la inflación y la volatilidad del mercado.
Desafíos en el horizonte
Aun así, el sector no está exento de riesgos. Tras cinco años de fuerte crecimiento de los alquileres y mínimos históricos de desocupación, el impulso ha comenzado a disminuir. Brandon Svec, director nacional de análisis de mercado minorista de CoStar, señaló recientemente que los centros comerciales con supermercados como principal atractivo han experimentado un ligero aumento de la desocupación durante tres trimestres consecutivos, si bien se mantienen cerca de mínimos históricos.
«Tras un largo periodo de demanda constante y subidas de alquileres, estamos viendo que los fundamentos se normalizan», dijo Svec. «Sin embargo, la oferta total de nuevos locales comerciales sigue siendo limitada, lo que debería contribuir a mantener el equilibrio del mercado».
La incertidumbre económica y la fluctuación de la confianza del consumidor también podrían influir en el rendimiento. Los hábitos de gasto vinculados al crecimiento salarial y la estabilidad del empleo son fundamentales para mantener la afluencia de clientes a los comercios locales.
La estrategia de Nuveen “Camino de la conveniencia”
Para Nuveen, el éxito en este sector depende de una inversión selectiva centrada en propiedades ubicadas en comunidades prósperas y en crecimiento con una demografía estable. Phillips afirmó que los centros ideales de Nuveen se encuentran en zonas con ingresos familiares promedio superiores a los 100,000 dólares, mercados laborales sólidos y una clientela predominantemente millennial y con un alto nivel educativo.
“Todo se reduce a la comodidad”, explicó. “Buscamos activos que estén literalmente en el camino de la vida diaria, lugares donde la gente se detiene a cenar, recoger recetas o comprar alimentos de camino a casa. Esos son los lugares que siguen siendo relevantes sin importar cómo esté la economía”.
Si bien la competencia por activos de calidad ha aumentado, Phillips sostiene que aún existen oportunidades para adquisiciones atractivas. Nuveen continúa buscando rentabilidades de dos dígitos bajos, favorecidas por la limitada construcción nueva y la demanda constante de los consumidores por comercios locales orientados al servicio.
“Incluso en una economía más lenta, la gente sigue necesitando comprar artículos de primera necesidad”, añadió Phillips. “Ese tipo de fiabilidad convierte a este subsector en uno de los pocos puntos brillantes del mercado inmobiliario comercial en estos momentos”.
Lo más importante es...
Mientras los centros comerciales tradicionales luchan por reinventarse y los edificios de oficinas se enfrentan a una creciente tasa de desocupación, los centros comerciales con supermercados como principal atractivo se han consolidado discretamente como uno de los activos más sólidos del sector inmobiliario. Su combinación de conveniencia, necesidad e integración comunitaria ofrece una singular mezcla de estabilidad y potencial de crecimiento, una fórmula que inversores globales como Nuveen confían en que dará frutos durante los próximos años. Para consultas directas sobre financiación o opciones hipotecarias, visite 👉 Grupo Nadlan Capital.
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