El crecimiento de los precios de la vivienda continúa desacelerándose a medida que se acercan los nuevos límites de los préstamos convencionales.

Los últimos datos sobre precios de la vivienda publicados esta semana tanto por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) como por el Índice de Precios de la Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller muestran que, si bien los precios en todo Estados Unidos siguen siendo más altos que el año pasado, el ritmo de apreciación continúa perdiendo impulso.

Según Case-Shiller, los precios de la vivienda a nivel nacional aumentaron un 1.5 % interanual en agosto, lo que representa el menor incremento anual en más de dos años. El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) ajustado estacionalmente de la FHFA registró un ligero repunte del 2.3 % interanual, pero incluso este dato constituye una de las tasas de crecimiento más bajas desde 2012.

Es importante destacar que el "tasa de crecimiento más baja en años" no significa que los precios estén bajando, sino que simplemente indica que el valor de las viviendas está aumentando a un ritmo más lento. De hecho, ambos índices se mantienen cerca de sus máximos históricos, mostrando solo una mínima desaceleración en los últimos meses. A diferencia de las fuertes caídas observadas durante la crisis inmobiliaria de 2008-2009, el mercado inmobiliario actual se mantiene estructuralmente sólido, respaldado por una oferta limitada, una demanda constante y criterios de concesión de préstamos más estrictos.

Comprender los patrones de precios

Los datos más recientes ponen de manifiesto un interesante patrón estacional en las tendencias del mercado inmobiliario. El índice de la FHFA, ajustado estacionalmente, suaviza los ciclos normales del mercado, lo que significa que no muestra los mismos máximos y mínimos asociados a las temporadas de compra de primavera y verano. En cambio, las cifras del índice Case-Shiller, sin ajuste estacional, reflejan esas fluctuaciones con mayor claridad, mostrando picos predecibles en verano y caídas en otoño e invierno.

Históricamente, agosto marca el momento más temprano del año en que los precios de la vivienda alcanzan un mínimo a corto plazo, aunque es relativamente raro. Normalmente, el mercado toca fondo alrededor de octubre, dato que no se reflejará hasta dos meses después debido a los retrasos habituales en la publicación de informes. En consecuencia, es improbable que el crecimiento interanual de los precios repunte el próximo mes, especialmente considerando que agosto de 2024 fue uno de esos meses atípicos de mínimos históricos en los precios.

Próximos pasos: Límites de préstamos convencionales para 2026

La atención se centra ahora en la próxima actualización de los límites de los préstamos convencionales, que la FHFA tiene previsto anunciar a finales de noviembre. El límite base actual es de 806,500 dólares, y los préstamos iguales o inferiores a este umbral pueden ser adquiridos por Fannie Mae y Freddie Mac. Estos préstamos, denominados «préstamos convencionales», suelen ofrecer tipos de interés más bajos, requisitos de calificación más sencillos y una tramitación más ágil en comparación con los préstamos de alto riesgo que superan el límite.

Los límites de los préstamos se recalculan anualmente con base en los datos trimestrales de precios de vivienda de la FHFA. Al cierre del segundo trimestre, el valor de las viviendas era un 2.876 % superior al del mismo trimestre del año anterior, y los datos mensuales más recientes sugieren que la apreciación ha aumentado ligeramente hasta cerca del 3.2 %. Si esta proyección se mantiene, el nuevo límite de préstamos convencionales probablemente ascendería a poco más de $832,000 para 2026.

Para los compradores en mercados de alto costo, incluyendo partes de California, Nueva York y Washington, DC, los límites locales podrían ser aún más altos, lo que les daría mayor flexibilidad para obtener préstamos bajo términos convencionales.

Conclusiones clave de los datos

Índice de precios de la vivienda de la FHFA (ajustado estacionalmente)

• Comparación mensual: + 0.4% en agosto (julio revisado al 0.0%)
• Año tras año: + 2.3%

Índice S&P CoreLogic Case-Shiller (Nacional, sin ajuste estacional)

• Comparación mensual: + 0.2%
• Año tras año: + 1.5%
• Clasificación compuesta de 10 ciudades: +2.1% interanual
• Clasificación compuesta de 20 ciudades: +1.6% interanual

En conjunto, ambos índices subrayan la gradual desaceleración del aumento de los precios de la vivienda que comenzó a mediados de 2024. Las cifras de la FHFA reflejan un mercado nacional que se mantiene resiliente pero que ya no está sobrecalentado, mientras que el desglose regional de Case-Shiller señala focos de fortaleza en algunos mercados urbanos y leves descensos en otros.

Mirando hacia el futuro

Los economistas prevén que la desaceleración del crecimiento de los precios persista hasta principios de 2026, sobre todo si los tipos de interés hipotecarios se mantienen en torno al 6% y la oferta sigue mejorando ligeramente. Sin embargo, dado que el inventario aún se encuentra muy por debajo de los niveles prepandémicos y la formación de nuevos hogares se mantiene sólida, pocos anticipan una caída generalizada de los precios.

En resumen, el mercado inmobiliario se está enfriando, no colapsando. La moderación de los precios podría dar un respiro a los potenciales compradores, especialmente a medida que los nuevos límites de crédito amplían las opciones de financiación de cara al nuevo año.

“Estamos viendo una normalización, no una corrección”, afirmó un economista del sector inmobiliario. “Tras años de ganancias de dos dígitos, un ligero aumento anual es una buena señal de que el mercado está recuperando el equilibrio”. Para consultas sobre financiación directa u opciones hipotecarias, visite 👉 Grupo Nadlan Capital.