Tras la bajada de tipos de la Reserva Federal, las hipotecas de tipo variable podrían ser una joya oculta, según los expertos.

Tras la reciente bajada de tipos de interés de la Reserva Federal, que ha tenido repercusiones en los mercados financieros, muchos posibles compradores de vivienda están reevaluando sus opciones hipotecarias y un producto que durante mucho tiempo se pasó por alto ha vuelto a estar en el punto de mira: las hipotecas de tipo variable (ARM).

Aunque los préstamos a tipo fijo han dominado el mercado durante mucho tiempo, los recientes cambios económicos han hecho que los préstamos a tipo variable sean cada vez más atractivos. Estos préstamos, que ofrecen un tipo de interés inicial más bajo que se ajusta tras un período determinado, podrían brindar a los compradores un ahorro sustancial a corto plazo, una ventaja poco común en un mercado inmobiliario que aún lidia con precios elevados y dificultades de acceso a la vivienda.

Según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), la tasa promedio de las hipotecas a 30 años con tasa fija cayó al 6.3% durante la semana que finalizó el 24 de octubre, su nivel más bajo desde septiembre de 2024. Mientras tanto, una hipoteca ARM 5/1 promedió solo el 5.66%, casi un punto porcentual completo menos, una diferencia que puede traducirse en cientos de dólares de ahorro mensual.

“En este momento, las hipotecas de tasa ajustable representan una oportunidad subestimada”, dijo Brad Houle, director y jefe de renta fija de Ferguson Wellman Capital Management en Portland, Oregón, una de las firmas de asesoría financiera mejor clasificadas por CNBC para 2025.

Las hipotecas de tasa ajustable están regresando

Tras años de desinterés, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) están recuperando terreno lentamente. Representaron cerca del 10% de todas las solicitudes de hipoteca en septiembre, el porcentaje más alto en casi dos años, según datos de la MBA.

“Esa ha sido una tendencia constante últimamente”, dijo Joel Kan, subdirector de economía de la MBA. “Con tasas de interés en hipotecas de tasa ajustable significativamente más bajas que en préstamos de tasa fija, los prestatarios pueden ahorrar aproximadamente $200 al mes en una hipoteca de $400,000, y esa es una diferencia considerable para muchos hogares”.

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) suelen tener estructuras como 5/1, 7/1 o 10/1, lo que significa que el tipo de interés inicial se mantiene fijo durante cinco, siete o diez años, respectivamente, antes de ajustarse anualmente en función de las condiciones generales del mercado. Esta configuración puede resultar especialmente atractiva para los compradores que no planean residir en la misma vivienda a largo plazo o que prevén que los tipos de interés sigan bajando con el tiempo.

Tras la bajada de tipos de la Reserva Federal y la creciente especulación sobre nuevas reducciones antes de fin de año, muchos analistas creen que los próximos años podrían ser favorables para los prestatarios que opten hoy por un préstamo variable.

“Si la tendencia general a la baja de los tipos de interés se mantiene, los prestatarios con hipotecas de tasa ajustable podrían estar en una buena posición”, añadió Houle. “Empezarán con cuotas más bajas y posiblemente refinanciarán a un tipo fijo aún más bajo más adelante”.

El estigma persistente y las salvaguardias modernas

A pesar del renovado interés, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) aún arrastran el lastre de su nefasto papel en la crisis financiera de 2008, cuando la laxitud en la concesión de préstamos y las condiciones agresivas llevaron a muchos prestatarios a incumplir sus pagos una vez que estos se reajustaron.

“Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) adquirieron mala fama durante la crisis inmobiliaria, y con razón”, reconoció Houle. “Pero los estándares de préstamo actuales son mucho más estrictos. Los prestatarios deben demostrar un historial crediticio sólido y la capacidad de afrontar los ajustes de las tasas de interés”.

Kan coincidió, señalando que los prestatarios de hipotecas de tasa ajustable (ARM) actuales tienden a tener mayores ingresos y mejor historial crediticio que en el pasado. Estos préstamos se utilizan a menudo para importes elevados o en mercados inmobiliarios de alto costo, donde incluso una pequeña diferencia en la tasa de interés tiene un gran impacto.

Comprendiendo los riesgos

Si bien las hipotecas de tasa ajustable (ARM) pueden ofrecer ahorros significativos al principio, no están exentas de riesgos. Una vez finalizado el período inicial de tasa fija, la tasa de interés se ajusta según un índice que suele estar vinculado a la tasa preferencial o al rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Si las tasas suben considerablemente, los pagos mensuales pueden aumentar, lo que podría afectar el presupuesto del propietario.

“Pueden surgir problemas si el prestatario no está preparado para ese cambio en el pago”, advirtió Kan. “Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son la mejor opción para quienes prevén mudarse o refinanciar antes de que comience el período de ajuste”.

Los compradores que estén considerando una hipoteca de tasa ajustable (ARM) deben prestar mucha atención a los topes de préstamo, que limitan cuánto puede aumentar la tasa de interés en cada ajuste y durante la vigencia del préstamo. Muchas ARM modernas cuentan con medidas de seguridad que previenen los aumentos descontrolados de las tasas de interés que afectaron a los prestatarios hace dos décadas.

El prestatario adecuado, en el momento adecuado

Los expertos afirman que la clave para que una hipoteca de tasa ajustable (ARM) funcione es comprender tu horizonte financiero. Los compradores que prevén vivir en su casa menos de siete a diez años o que tienen un plan claro para refinanciar podrían ser los más beneficiados.

“Depende mucho de tu horizonte temporal”, dijo Kan. “Si estás seguro de que venderás o refinanciarás antes de que suba el tipo de interés, puede ser una opción inteligente y rentable”.

Por ahora, las hipotecas de tasa ajustable representan un riesgo calculado que podría resultar rentable a medida que los recortes de tipos de la Reserva Federal se reflejen en la economía. Y con los precios de la vivienda aún en máximos históricos, cualquier oportunidad para reducir los costes de financiación merece un análisis más detallado.

“El mercado ha cambiado”, resumió Houle. “Las hipotecas de tasa ajustable ya no son las malas opciones que alguna vez fueron; para el prestatario adecuado, son una herramienta estratégica en un mercado inmobiliario que, de otro modo, sería complicado”. Para consultas directas sobre financiamiento u opciones hipotecarias, visite 👉 Grupo Nadlan Capital.